Может ли иностранец купить недвижимость в Канаде: правила и налоги в Ванкувере по статусу (2026)

Автор: Вадим Марусин PREC 11 октября 2026 г. 18 мин чтения

1 января 2027 года по действующему закону заканчивается федеральный запрет на покупку жилья иностранцами (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act). Оттава может его продлить, но на 11 октября 2026 года никакого продления не объявлено.

7 октября министра финансов Франсуа-Филиппа Шампаня (François-Philippe Champagne) спросили, продлят ли запрет. По сообщениям Global News и Canadian Mortgage Trends, он ответил: «Мы рассматриваем все варианты, которые у нас есть, с учётом того, куда движется рынок». Ни да, ни нет. Гадать за правительство я не буду: пока решения нет, исходите из того, что написано в законе.

Но дата 1 января отвечает на вопрос «может ли иностранец купить недвижимость в Канаде» только наполовину. Запрет решает, можно ли вам покупать. Сколько это стоит, решают налоги Британской Колумбии, а у них срока окончания нет. Ниже разбор по статусам и пример с квартирой за $900 000 в Ванкувере.

Запрет истекает по закону1 янв. 2027продления пока не объявляли

Налог BC для иностранцев20%сверху обычного PTT

Срок разрешения на работу на дату покупки183+ дняи только один объект

Потолок цены для студентов$500 000плюс 5 лет в Канаде

Ставка Банка Канады2,25%решение 28 октября

Кто может купить жильё в Ванкувере прямо сейчас

Короткий ответ: да, иностранец может купить недвижимость в Канаде, если попадает под одно из исключений. Без исключения жильё в агломерациях, включая Большой Ванкувер, покупать нельзя: запрет по действующему закону действует до 1 января 2027 года. Вне запрета остаются объекты за пределами агломераций, здания от четырёх квартир и пустые участки. Решает статус, а не паспорт и не деньги.

Покупка жилья в Metro Vancouver по статусу, октябрь 2026
Статус	Федеральный запрет	Налог BC 20%	Льгота PTT (первая покупка)	CMHC (взнос от 5%)
Гражданин Канады	Не касается	Нет	Да, при условиях	Да
Постоянный резидент (PR)	Не касается	Нет	Да, если год в BC или 2 декларации в BC	Да
Разрешение на работу	Можно: 183+ дня срока, один объект	Да, кроме номинантов BC PNP	Нет	Да, только жильё для себя
CUAET	Исключение, пока действует временная политика IRCC и ваш статус по ней (CMHC)	Да	Нет	При праве на работу
Признанные беженцы (protected persons)	Исключение	Да	Нет	При праве на работу
Студент	Только при строгих условиях, цена до $500 000	Да	Нет	Нет без права на работу
Живёт за границей, без исключений	В агломерациях нельзя; запрет по действующему закону до 1 января 2027	Да	Нет	Нет: взнос от 20%

Источники: закон о запрете и его регламент (Justice Laws), правительство BC (налог 20%, льгота для первой покупки), CMHC. Условия сокращены, подробности ниже.

Иностранец для закона (non-Canadian) — любой, кто не гражданин Канады, не постоянный резидент (permanent resident, PR) и не зарегистрирован по Indian Act. Туда же относятся иностранные компании и канадские компании, которые не торгуются на бирже и контролируются иностранцами (от 10% капитала или голосов). Человек, который три года работает в Ванкувере по разрешению на работу, для закона такой же иностранец, как тот, кто здесь ни разу не был. Просто у первого есть исключение.

Ещё одно исключение, о котором часто не знают: покупка вместе с мужем или женой (или гражданским партнёром, с которым вы живёте не меньше года), если он или она гражданин, PR или сам попадает под исключение. Запрет на вас тогда не распространяется, но налог BC 20% считают с вашей доли. В примере правительства BC иностранец получает 70% собственности и платит налог с 70% стоимости.

Что именно запрещено и откуда дата 1 января 2027 года

Запрет касается жилой недвижимости (residential property): частных домов и зданий не больше чем на три квартиры, половин дуплекса (semi-detached), таунхаусов и квартир. Здания от четырёх квартир под него не попадают, а с 27 марта 2023 года не попадают и пустые участки, и покупки для застройки. Действует запрет только внутри агломераций (Census Metropolitan Area и Census Agglomeration). Ванкувер с пригородами в такую агломерацию входит; адрес далеко за городом можно проверить по карте CMHC.

Покупкой не считаются наследство, раздел имущества при разводе и подарок, а снимать жильё можно без ограничений. Зато приобретение права на объект, в том числе с условиями, регламент считает покупкой. Поэтому, если вы под запретом, я бы не подписывал договор в расчёте на то, что сделка закроется после 1 января 2027 года, без письменного мнения юриста.

Наказание: штраф до $10 000 и для покупателя, и для того, кто сознательно помогал, а суд может приказать продать объект, причём покупатель получит не больше, чем заплатил. Отвечает за соблюдение закона, по словам CMHC, покупатель, а не риэлтор и не юрист.

Запрет и налоги для иностранцев: хронология
Дата	Что произошло
1 января 2023	Федеральный запрет вступил в силу
27 марта 2023	Поправки: для разрешения на работу условия о декларациях и опыте работы отменили и ввели новое: не меньше 183 дней до конца срока разрешения; порог контроля компаний поднят с 3% до 10%; пустые участки и покупка для застройки выведены из-под запрета
4 февраля 2024	Оттава объявила продление с 1 января 2025 до 1 января 2027 года
20 июня 2024	Продление закреплено законом о бюджете (Budget Implementation Act, 2024, No. 1): отмена перенесена на «четвёртую годовщину»
4 ноября 2025	Бюджет 2025: запрет упомянут как действующая мера, продления нет
1 января 2026	SVT для иностранных владельцев вырос с 2% до 3%, для граждан и PR с 0,5% до 1%
7 октября 2026	Министр финансов: «рассматриваем все варианты» (Global News)
1 января 2027	Запрет заканчивается по действующему закону; SVT для иностранцев 4% (объявлено в бюджете BC 2026)

Источники: Justice Laws, CMHC, 27 марта 2023, Минфин Канады, 4 февраля 2024, S.C. 2024, c. 17, Budget 2025, правительство BC, ставки SVT, Global News, 7 октября 2026.

Отмена заложена в сам закон: в 2024 году срок «вторая годовщина» заменили на «четвёртую», и если ничего не менять, запрет закончится сам. Моё мнение: строить планы на эту дату рано, решение может появиться в любой момент, хоть в конце декабря. Я бы следил за новостями Министерства финансов (Department of Finance) и не тратил деньги на сделку, которая держится только на 1 января.

Гражданин или PR: запрета нет, но налоговая льгота не у всех

Для закона о запрете и для налога 20% постоянный резидент не отличается от гражданина: получили PR вчера, сегодня можете покупать. Платите только общий налог на переход права собственности (Property Transfer Tax, PTT): 1% с первых $200 000, 2% с части до $2 млн, 3% выше и ещё 2% с жилой стоимости выше $3 млн. Для квартиры за $900 000 это $16 000. Свою сумму можно посчитать в калькуляторе PTT, а ставки на реальных ценах я разбирал в статье о PTT в 2026 году (на английском).

Льгота для тех, кто покупает впервые (first-time home buyers' exemption), освобождает от PTT первые $500 000, то есть экономит до $8 000, если цена не выше $835 000. От $835 000 до $860 000 она частичная, дальше её нет. Новых жителей чаще всего подводят первые два условия:

год жизни в BC прямо перед регистрацией сделки или две налоговые декларации резидента BC за последние шесть лет. Приехали полгода назад, значит, льготы пока нет;
вы никогда нигде в мире не владели жильём, которое было вашим основным. Своя квартира на родине, в которой вы жили, эту льготу закрывает;
въехать нужно в течение 92 дней и жить там до первой годовщины регистрации.

Новым жителям чаще подходит другая льгота, на новое жильё (newly built home exemption). Новая квартира или дом до $1,1 млн освобождается от PTT полностью, до $1,15 млн частично. Нужно быть гражданином или PR, въехать в течение 92 дней и прожить там первый год; ни «первой покупки», ни года в BC не требуется. PR, который в Канаде полгода, на новой квартире за $900 000 экономит все $16 000. Если смотрите пресейлы (presale), имейте это в виду.

Ипотека. Минимальный первый взнос (down payment) по правилам CMHC: 5% с первых $500 000 и 10% с остального, для квартиры за $900 000 это $65 000. Страховка CMHC нужна, когда взнос меньше 20%; от $1,5 млн её нет, и взнос минимум 20%. Вместо канадской кредитной истории CMHC может рассмотреть иностранный кредитный отчёт или письмо из банка на родине. Стресс-тест одинаков для всех: платёж проверяют по ставке на 2 пункта выше вашей или по 5,25%, смотря что больше. Ключевая ставка Банка Канады 2,25%, следующее решение 28 октября; гадать о нём не буду. Бюджет прикиньте в калькуляторе доступности ипотеки, порядок действий собран на странице покупка жилья для новых жителей BC.

Разрешение на работу: купить можно, но плюс 20%

С разрешением на работу (work permit) покупать можно, если в день покупки до конца его срока остаётся не меньше 183 дней и вы не покупали больше одного объекта жилья. Ограничения по цене нет. Правило 183 дней ввели 27 марта 2023 года вместо прежних условий о налоговых декларациях и опыте работы в Канаде.

Дальше в дело вступает провинция. Все, кто не гражданин и не PR, платят дополнительный налог 20% (additional property transfer tax, его часто называют foreign buyer tax) сверху обычного PTT. Он действует в Metro Vancouver, включая Бёрнаби, Суррей, Ричмонд и Коквитлам, а также в регионах Capital (Виктория), Fraser Valley, Central Okanagan и Nanaimo, и считается с вашей доли стоимости. Квартира за $900 000: $16 000 + $180 000 = $196 000.

Для покупателя-физлица освобождение по сути одно: подтверждённый номинант провинциальной программы (BC Provincial Nominee Program, BC PNP), который на дату регистрации покупает основное жильё на себя. Один раз, доля супруга не освобождается, а само по себе разрешение на работу или статус кандидата по предпринимательской программе номинантом вас не делают.

Возврат возможен, если вы станете PR или гражданином в течение года после регистрации, въехали в течение 92 дней и прожили там непрерывно не меньше года. Заявление подают после первой годовщины въезда и до 18 месяцев с регистрации; датой PR считается дата на подтверждении (COPR) или карте PR, а не письмо об одобрении. Правительство BC прямо предупреждает: кто покупает в расчёте на возврат, берёт на себя «значительный риск» (significant risk).

Ипотеку со страховкой CMHC с разрешением на работу получить можно, от 5% взноса, но только на жильё, где вы будете жить сами, и без заёмного первого взноса.

Ловушка: налог на пустующее жильё, даже если вы в нём живёте

Об этом многие узнают уже после покупки. Ванкувер и почти весь Metro Vancouver входят в зону налога на спекуляцию и пустующее жильё (Speculation and Vacancy Tax, SVT); каждый владелец подаёт декларацию до 31 марта. В год покупки налога нет, если вы заплатили PTT (или не платили его только по льготе для первой покупки или на новое жильё): купили в 2026 году, значит, первый налоговый год 2027-й. Дальше освобождение для основного жилья (principal residence exemption) получают граждане и PR, которые являются налоговыми резидентами BC, а также подтверждённые номинанты BC PNP и их супруги в год номинации и в следующий год (untaxed worldwide earners не получают его ни в каком статусе). Владелец разрешения на работу (work permit), который не номинант, живя в своей квартире, под это освобождение не попадает и платит по ставке иностранного владельца: на 2027 год объявлены 4% оценочной стоимости (assessed value), за 2026 год ставка 3%.

Выход есть: налоговый кредит для «других владельцев» (tax credit for other owners) от дохода в BC, задекларированного в CRA вами или супругом. По закону кредит равен доходу в BC, умноженному на ставку налога и на 10, и если вы живёте в квартире сами, он может покрыть налог целиком. Считается доход за год налога и два предыдущих года, но то, что уже ушло на кредит раньше, второй раз не засчитывается.

На пальцах, для квартиры с оценкой $900 000, купленной в 2026 году: за 2026 год SVT нет, за 2027 год по объявленной ставке 4% это $36 000. В первый раз закрыть его кредитом хватит дохода в BC от $90 000 за 2025–2027 годы вместе. Дальше нужно примерно $90 000 нового дохода в BC в год, потому что использованный доход второй раз не засчитывается. Ставка в формуле сокращается, поэтому порог одинаков и при 3%, и при 4%. Это упрощение, и точную сумму пусть посчитает бухгалтер. Кредит сам не начисляется: заявление подают через eTaxBC после уведомления о начисленном налоге (Notice of Assessment). Прикинуть сумму можно в калькуляторе SVT.

CUAET, беженцы и защищённые лица

Украинцы со статусом по программе CUAET (Canada-Ukraine Authorization for Emergency Travel) под запрет не попадают, пока этот статус действует. CMHC пишет прямо: они освобождены от действия закона, пока действует временная политика министра иммиграции, дающая исключения гражданам Украины. Без запрета также защищённые лица (protected persons), то есть признанные беженцы, и заявители на статус беженца, чьё дело признано приемлемым и передано в Отдел защиты беженцев (Refugee Protection Division).

Но освобождение от федерального запрета не освобождает от налога BC. Налог 20% платят все, кто не гражданин и не PR, кроме номинантов BC PNP, так что квартира за $900 000 обойдётся держателю CUAET в те же $196 000 налогов при покупке. Возврат при получении PR и ловушка с SVT работают так же, как для разрешения на работу. Если статус потом поменялся, например вы перешли на другое разрешение на работу, уточните у иммиграционного юриста, действует ли для вас исключение CUAET; если нет, остаётся правило 183 дней. Подробнее на странице о покупке жилья по CUAET.

Студенты: исключение есть, но почти недостижимое

Студент учебного заведения из списка designated learning institutions может купить жильё, только если выполнены все четыре условия:

подал налоговые декларации за каждый из пяти лет до года покупки;
в каждый из этих пяти календарных лет провёл в Канаде не меньше 244 дней;
цена не выше $500 000;
не покупал больше одного объекта жилья.

Мало кто из студентов прожил в Канаде пять лет подряд почти без выездов, а потолок цены для Ванкувера низкий. По объявлениям на EstateBlock на 10 октября медиана цены квартиры в городе Ванкувер $799 000 (все квартиры в продаже), и даже в Collingwood у станции Joyce–Collingwood $554 900. Это цены в объявлениях, а не цены сделок, но порядок понятен: под $500 000 остаётся нижний край рынка. Ипотеку со страховкой CMHC без права на работу не дают. Если вы студент и при этом работаете, не решайте сами, под какое исключение попадаете: это вопрос к иммиграционному юристу.

Покупатель из-за рубежа: до 1 января нельзя, потом дорого

Если вы живёте за границей без канадского статуса и без исключения, до 1 января 2027 года купить квартиру или дом в Ванкувере нельзя. Законные варианты узкие: здание от четырёх квартир, пустой участок, недвижимость вне агломераций или покупка вместе с супругом-гражданином или PR, и налог BC 20% в Metro Vancouver при этом всё равно платится. Если запрет закончится по графику, считать придётся так:

налог 20% в Metro Vancouver сверху PTT. Он провинциальный и с федеральным запретом не связан;
первый взнос от 20%: страховку CMHC дают только гражданам, PR и тем, у кого есть право работать в Канаде, а без неё меньше 20% не внести. Расходы на закрытие сделки CMHC советует закладывать в 1,5–4% цены;
SVT каждый год начиная со следующего после покупки, если квартира пустует или в ней живёте вы сами;
налог Ванкувера на пустующее жильё (Empty Homes Tax, EHT), если квартира стоит пустой.

Ежегодные налоги при оценке квартиры $900 000 (гипотетический пример)
Налог и кто платит	Ставка	В год
SVT 2026: иностранный владелец, купивший до 2026 года*	3%	$27 000
SVT 2027 (объявлено): иностранный владелец*	4%	$36 000
SVT 2026 и 2027: гражданин или PR без освобождения	1%	$9 000
Empty Homes Tax Ванкувера за 2025 год: пустующее жильё, любой статус	3%	$27 000
Federal Underused Housing Tax: отменён с 2025 года	0%	$0

Источники: правительство BC, ставки SVT и освобождения; City of Vancouver, Empty Homes Tax; CRA, отмена UHT. Расчёт мой: ставка × оценочная стоимость, без освобождений и кредитов. *Или untaxed worldwide earner (см. ниже). **В год покупки SVT не платится, если вы заплатили PTT: купили в 2026 году, значит, первый налоговый год 2027-й. Отмена UHT: S.C. 2026, c. 3 (Bill C-15), ss. 167–168.

Сдаёте квартиру жильцу не меньше шести месяцев в году, и SVT, как правило, не будет, если выполнены требования к аренде. Оставляете пустой, и со следующего года после покупки SVT составит $36 000 в год по объявленной ставке 4%. В Ванкувере сверху добавится Empty Homes Tax: за 2025 год 3%, то есть ещё $27 000; ставку за 2026 год город пока не опубликовал. Федеральный налог на неиспользуемое жильё (Underused Housing Tax) с 2025 года отменён.

Деталь для семей, где один супруг живёт в Ванкувере, а другой зарабатывает за границей: даже гражданин или PR платит SVT по ставке иностранца, если больше половины дохода семьи не задекларировано в Канаде. Правительство BC называет таких владельцев untaxed worldwide earners и относит сюда «семьи-спутники» (satellite families).

Оговорка: выборы в BC пройдут 24 октября 2026 года. Налог 20% и SVT описаны такими, какие они сейчас в законе и в объявлениях правительства; позиции партий я разбирал в статье о выборах (на английском).

Пример: квартира за $900 000 в Ванкувере

Цифра не случайная: медиана цен в объявлениях о продаже квартир в West End на EstateBlock на 10 октября $899 000 (цены в объявлениях, а не цены сделок). Пример гипотетический: только налоги при покупке, без юриста и страховки CMHC. Покупатель с разрешением на работу и покупатель из-за рубежа покупают в одиночку, на 100%.

Налоги при покупке квартиры за $900 000 (гипотетический пример)
Покупатель	Общий PTT	Налог 20%	Итого: вторичка	Итого: новая квартира	Мин. взнос
Гражданин, первая покупка, давно в BC	$16 000	$0	$16 000	$0	$65 000
PR, 6 месяцев в Канаде	$16 000	$0	$16 000	$0	$65 000
Разрешение на работу, 183+ дня	$16 000	$180 000	$196 000	$196 000	$65 000
Из-за рубежа, если запрет истечёт	$16 000	$180 000	$196 000	$196 000	$180 000

Расчёт мой по ставкам правительства BC: PTT, налог 20%, льгота на новое жильё; минимальный взнос по правилам CMHC. Без возвратов, которые возможны при получении PR в течение года.

Налоги при покупке квартиры за $900 000, вторичный рынок Общий PTT плюс налог 20% для иностранцев. PR в Канаде 6 месяцев; покупатель из-за рубежа, если запрет истечёт. Гипотетический пример

$16 тыс.

$196 тыс.

Источник: расчёт по ставкам PTT и налога 20% с сайта правительства BC (gov.bc.ca)

Показать цифры

	Налоги при покупке
Гражданин	$16 тыс.
PR	$16 тыс.
Work permit	$196 тыс.
За рубежом	$196 тыс.

При $900 000 льгота для первой покупки уже не работает, она заканчивается на $860 000, поэтому гражданин и PR на вторичном рынке платят одинаково. Будь квартира за $800 000, гражданин, покупающий впервые, заплатил бы $6 000 вместо $14 000, а PR, который в BC полгода, все $14 000. Если квартира новая, гражданин и PR не платят PTT вообще, а владелец разрешения на работу платит те же $196 000 и вернуть их может, только если получит PR в течение года и выполнит условия по проживанию.

Разница между левыми и правыми столбиками $180 000, почти втрое больше минимального взноса за ту же квартиру. Покупателю из-за рубежа нужно ещё $180 000 взноса, всего $376 000 до расходов на закрытие сделки.

Если потом продавать, живя за границей

Нерезидент Канады, который продаёт недвижимость, должен уведомить CRA не позже чем через 10 дней после продажи (или заранее). Пока CRA не выдаст свидетельство (certificate of compliance), покупатель отвечает за 25% цены и вправе удержать их из оплаты. При продаже за $900 000 это $225 000, которые вы получите не в день сделки. Для амортизируемой части сдаваемой недвижимости и для недвижимости, которая числится товаром (inventory), удержание 50%.

Налог BC на перепродажу (home flipping tax) с 1 января 2025 года касается всех, кто продаёт жильё, которым владел меньше 730 дней, где бы продавец ни жил. В течение 365 дней это 20% чистой прибыли, дальше ставка снижается до нуля на 730-й день; декларацию подают в течение 90 дней после продажи. Исключения есть (смерть, болезнь, развод, переезд по работе или на учёбу, потеря работы и другие), но отдельного пункта для тех, кто теряет статус или уезжает из Канады, нет. Подробно налог разобран в отдельной статье (на английском).

Владельцам разрешения на работу стоит помнить: если разрешение не продлят и продавать придётся в первые два года, можно попасть и под налог на перепродажу, и под удержание для нерезидента.

Что я бы сделал на вашем месте

PR или гражданин, в BC меньше года или было жильё на родине: смотрите на новое жильё до $1,1 млн, там PTT не зависит ни от того, ни от другого.

Разрешение на работу, PR через несколько месяцев: я бы подождал. $180 000 налога и «значительный риск» с возвратом перевешивают несколько месяцев аренды.

Разрешение на работу, PR не скоро: считайте 20% частью цены и до покупки проверьте с бухгалтером, закроет ли ваш доход в BC налог SVT.

CUAET: пока ваш статус по CUAET действует, запрет вас не касается, а налог 20% касается. Если статус менялся, сначала иммиграционный юрист, потом банк.

За границей: ничего не подписывайте в расчёте на 1 января 2027 года и закладывайте 20% налога, 20% взноса и ежегодный SVT, если не будете сдавать квартиру.

Это общий обзор, а не налоговая или юридическая консультация. Перед покупкой проверьте свою ситуацию с бухгалтером или юристом, а вопросы статуса с иммиграционным юристом. Свежие цифры по ценам выходят каждый месяц в обзоре рынка недвижимости Ванкувера, остальные материалы на русском собраны на русской странице сайта.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Канаде в 2026 году?

В агломерациях, включая Большой Ванкувер, только если попадает под исключение: например, разрешение на работу со сроком не меньше 183 дней на дату покупки (один объект), статус защищённого лица, действующий статус CUAET (по данным CMHC), покупка вместе с супругом-гражданином или PR, или строгие условия для студентов с ценой до $500 000. Федеральный запрет действует до 1 января 2027 года; на 11 октября 2026 года продление не объявлено.

Можно ли купить дом в Канаде без гражданства?

Да. Постоянный резидент (PR) покупает на тех же условиях, что и гражданин: без запрета и без налога BC 20% для иностранцев. С разрешением на работу (183+ дня срока, один объект), по CUAET или со статусом защищённого лица купить тоже можно, но с налогом 20% в Metro Vancouver. Льгота по PTT для первой покупки требует года жизни в BC (или двух деклараций в BC за шесть лет) и того, чтобы вы никогда нигде в мире не владели жильём, которое было вашим основным.

Сколько налогов заплатит иностранец при покупке квартиры в Ванкувере?

Общий PTT плюс 20% стоимости. Для квартиры за $900 000 это $16 000 + $180 000 = $196 000 (гипотетический пример). Исключение: подтверждённые номинанты BC PNP, покупающие основное жильё; возврат возможен при получении PR в течение года и соблюдении условий.

Что будет с запретом после 1 января 2027 года?

По действующему закону запрет и его регламент отменяются 1 января 2027 года. 7 октября 2026 года министр финансов сказал, что правительство рассматривает все варианты; решения пока нет. Налог BC 20%, SVT и Empty Homes Tax Ванкувера от федерального запрета не зависят.

Источники

Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.