Налог при покупке недвижимости в Британской Колумбии: PTT, льготы, GST и 20% для иностранцев
$11 760 налога за квартиру в Бёрнаби, $3 760, если вы покупаете впервые, и $149 360, если вы иностранец. Одна и та же квартира по цене около $688 000, три разных счёта. Разница целиком в статусе покупателя и в том, на какие льготы он имеет право.
В Британской Колумбии (BC) при покупке жилья нет «налога на покупку» в одном лице. Есть провинциальный налог на переход права собственности (Property Transfer Tax, PTT), к нему для иностранцев добавляется ещё 20%, а на новое жильё сверху ложится федеральный GST 5%. Есть льготы, которые эти суммы уменьшают или обнуляют, и у каждой свои условия по статусу, цене и прошлому владению. Ниже я собрал всё, что платит покупатель в момент покупки, с расчётами на реальных ценах Большого Ванкувера.
Источники: правительство BC, Property Transfer Tax, льгота для первой покупки, льгота для новостроек, дополнительный налог для иностранцев.
PTT: ставки и как считать
PTT платит покупатель, один раз, при регистрации права собственности в Land Title Office. Обычно это день завершения сделки (completion). Декларацию подаёт и деньги переводит ваш юрист или нотариус (notary public), поэтому сумма налога просто приходит строкой в его расчёте перед закрытием. Считается налог от справедливой рыночной стоимости (fair market value) на дату регистрации; в обычной сделке это цена покупки.
Шкала прогрессивная, как у подоходного налога: каждая ставка применяется только к своей части цены.
| Часть цены | Ставка | Налог | Всего |
|---|---|---|---|
| До $200 000 | 1% | $2 000 | $2 000 |
| $200 000 – $2 000 000 | 2% | $36 000 | $38 000 |
| Свыше $2 000 000 | 3% | зависит от цены | — |
| Свыше $3 000 000, жилое | +2% | зависит от цены | — |
Источник: правительство BC, Property Transfer Tax; Property Transfer Tax Act, s.3. Ставки не менялись в бюджете BC 2026 года (изменения бюджета).
Для быстрой прикидки удобны готовые формулы, которые дают тот же результат, что и шкала:
- цена от $200 000 до $2 млн: 2% от цены минус $2 000;
- от $2 млн до $3 млн: 3% от цены минус $22 000;
- жильё дороже $3 млн: 5% от цены минус $82 000.
Проверка на официальном примере правительства: дом за $4 500 000 даёт $143 000 налога. По формуле: 5% × 4 500 000 − 82 000 = $143 000. Совпадает. Для точной цифры по вашей цене есть калькулятор PTT.
Одна деталь для пресейлов (presale): если вы купили квартиру в строящемся доме, налог считается со всей суммы, которую вы заплатили, включая апгрейды и премию по переуступке (assignment), если вы брали контракт у другого покупателя (правила для пресейлов).
Сколько это в деньгах: три примера
Чтобы примеры были не из воздуха, я взял медианные цены в объявлениях на EstateBlock.com на 18 октября 2026 года. Это цены в объявлениях, а не цены сделок: цена в объявлении может отличаться от цены сделки. Медиану я округлил до тысячи: квартира (condo) в Бёрнаби $687 968 → $688 000, таунхаус в Суррее $789 000, частный дом в Ванкувере $2 751 681 → $2 752 000.
Три покупателя: житель BC с гражданством или PR, который уже владел жильём; покупатель, который имеет право на льготу при первой покупке; и иностранец с разрешением на работу (work permit), который может покупать по федеральным правилам, но платит провинциальные 20%.
| Жильё | Цена | Резидент | Первая покупка | Иностранец |
|---|---|---|---|---|
| Квартира в Бёрнаби | $688 000 | $11 760 | $3 760 | $149 360 |
| Таунхаус в Суррее | $789 000 | $13 780 | $5 780 | $171 580 |
| Дом в Ванкувере | $2 752 000 | $60 560 | $60 560 (нет льготы) | $610 960 |
Цены: EstateBlock.com live listings, snapshot 2026-10-18 (цены в объявлениях, а не цены сделок): Бёрнаби, квартиры, Суррей, таунхаусы, Ванкувер, дома. Расчёт налога по ставкам правительства BC; примеры условные.
Что из этого видно. Для гражданина или PR налог на квартиру в Бёрнаби около 1,7% цены, на дом в Ванкувере уже 2,2%, потому что часть цены выше $2 млн облагается по 3%. Льгота при первой покупке срезает до $8 000, а на дом за $2,75 млн не даёт ничего: она работает только до $860 000.
Иностранный покупатель на той же квартире платит в 12,7 раза больше обычного жителя. Это не опечатка: 20% от цены добавляются поверх обычного PTT.
- Резидент (обычный PTT)
- Иностранец (PTT + 20%)
Источник: правительство BC (ставки), дополнительный PTT; цены: EstateBlock.com live listings, snapshot 2026-10-18 (цены в объявлениях, а не цены сделок).
Показать цифры
| Резидент (обычный PTT) | Иностранец (PTT + 20%) | |
|---|---|---|
| Бёрнаби, кв. | $12 тыс. | $149 тыс. |
| Суррей, таунх. | $14 тыс. | $172 тыс. |
| Ванкувер, дом | $61 тыс. | $611 тыс. |
| Город | Цена | PTT | PTT, первая покупка |
|---|---|---|---|
| Ванкувер | $799 000 | $13 980 | $5 980 |
| Северный Ванкувер | $799 000 | $13 980 | $5 980 |
| Бёрнаби | $688 000 | $11 760 | $3 760 |
| Ричмонд | $686 000 | $11 720 | $3 720 |
| Коквитлам | $630 000 | $10 600 | $2 600 |
| Нью-Вестминстер | $548 000 | $8 960 | $960 |
| Лэнгли | $500 000 | $8 000 | $0 |
| Суррей | $499 000 | $7 980 | $0 |
Цены: EstateBlock.com live listings, snapshot 2026-10-18 (цены в объявлениях, а не цены сделок), например Ванкувер, квартиры. Налог: расчёт по ставкам BC и таблице льготы для первой покупки.
Для квартир в пригородах льгота при первой покупке съедает почти весь налог, а в Суррее и Лэнгли, где медиана около $500 000, обнуляет его. В Ванкувере и Северном Ванкувере медиана около $799 000, всё ещё ниже порога $835 000, так что вычет $8 000 там полный. Чуть дороже, и начинается зона частичной льготы, о ней ниже.
Льгота при первой покупке: кто её на самом деле получает
Льгота для первой покупки (First Time Home Buyers' Program) освобождает от PTT первые $500 000 цены, то есть экономит до $8 000. Полностью она действует при цене до $835 000, частично от $835 000 до $860 000, а с $860 000 исчезает (правительство BC).
Условия для покупателя (полный список):
- гражданство Канады или статус PR на дату регистрации;
- вы прожили в BC не меньше года подряд перед регистрацией или подали как резидент BC хотя бы две налоговые декларации за последние шесть лет;
- вы никогда, нигде в мире не владели жильём, которое было вашим основным местом жительства;
- вы раньше не получали эту льготу.
Третий пункт важнее всего для тех, кто переехал из России, Украины, Казахстана или других стран. Если у вас была своя квартира в Москве или Харькове и вы в ней жили, по правилам BC вы не первый покупатель, даже если в Канаде у вас никогда ничего не было. Это касается и квартиры, которую вы давно продали. Я бы обсудил это с юристом до подписания договора, а не после: если льготу заявили без права на неё, придётся вернуть весь налог, а за ложную декларацию предусмотрен штраф в размере льготы.
Ещё два условия касаются самого жилья: оно должно стать вашим основным местом жительства, въехать нужно в течение 92 дней после регистрации и жить там до первой годовщины. Если в первый год перестать жить там и сдать квартиру в аренду, сохранить льготу полностью нельзя: часть придётся вернуть пропорционально.
Источник: правительство BC, таблица льготы для первой покупки; формула из Property Transfer Tax Act.
Показать цифры
| Цена | PTT к оплате |
|---|---|
| $835 000 | $6 700 |
| $840 000 | $8 400 |
| $845 000 | $10 100 |
| $849 000 | $11 460 |
| $855 000 | $13 500 |
| $860 000 | $15 200 |
Посмотрите, как быстро растёт налог в этом коридоре: при цене $835 000 платите $6 700, при $860 000 уже $15 200. Каждая лишняя $1 000 цены здесь стоит $340 налога, то есть 34%. Если вы торгуетесь за квартиру около $850 000, сбить цену на $15 000 означает сэкономить не только эти $15 000, но и ещё около $5 000 налога. Пример: при цене $849 000 налог $14 980, льгота $3 520, к оплате $11 460.
Новостройка: льгота по PTT и федеральный GST
На новое жильё действуют другие правила, и тут легко ошибиться в обе стороны.
PTT. Льгота для новостроек (newly built home exemption) полностью снимает PTT при цене до $1 100 000, частично до $1 150 000. Покупать впервые не обязательно: достаточно гражданства или PR, жильё должно быть новым, ни разу не заселённым, и стать вашим основным местом жительства (въехать в течение 92 дней и жить там первый год) (правительство BC). Совмещать её с льготой для первой покупки на одной сделке нельзя, да и незачем: на новостройку она выгоднее.
GST. BC не входит в провинции с HST, поэтому на новое жильё начисляется только федеральный GST 5% (Excise Tax Act). Вторичное жильё, которое продаёт частный владелец, от GST освобождено. Пресейлы и квартиры от застройщика облагаются. Переуступки новых квартир тоже облагаются GST с 7 мая 2022 года (CRA, GI-120).
Общая скидка на GST для новостроек (GST/HST new housing rebate) почти бесполезна в Ванкувере: она есть только при цене до $450 000 и не больше $6 300 (CRA, RC4028). Зато с 2026 года по закону действует федеральный возврат GST для первых покупателей (First-Time Home Buyers' GST/HST Rebate): 100% GST, до $50 000, на новое жильё ценой до $1 000 000, с линейным уменьшением до нуля при $1 500 000 (CRA). Например, на дом за $1 250 000 возврат составит половину, $25 000 (Минфин Канады). Договор с застройщиком должен быть подписан 20 марта 2025 года или позже.
И вот где правила расходятся с провинциальными. Для федерального возврата GST «первый покупатель» — это гражданин или PR от 18 лет, который в текущем году и предыдущие четыре календарных года не жил в жилье, принадлежавшем ему или его супругу, в Канаде или за её пределами. Для льготы по PTT нужно не владеть жильём никогда. Значит, человек, который продал свою квартиру за границей и переехал шесть лет назад, может получить возврат GST, но не льготу по PTT на вторичке. На новостройку ему PTT-льгота «первого покупателя» и не нужна: там работает льгота для новостроек.
| Покупатель | PTT | GST после возврата | Итого |
|---|---|---|---|
| Гражданин/PR, первая покупка | $0 | $0 | $0 |
| Гражданин/PR, жил в своём жилье за последние 5 лет | $0 | $40 000 | $40 000 |
| Иностранец с work permit | $174 000 | $40 000 | $214 000 |
Расчёт по правилам: льгота BC для новостроек, дополнительный PTT 20%, Excise Tax Act, s.165 и s.254, CRA, возврат GST для первых покупателей. PTT по шкале на эту цену $14 000: гражданин/PR его не платит благодаря льготе для новостроек, иностранец платит его плюс 20% ($160 000). GST 5% = $40 000; первому покупателю он возвращается полностью. Пример условный; цена без GST, жильё станет основным местом жительства.
Разница между первой и второй строкой — $40 000. Именно поэтому до подписания договора на пресейл стоит выяснить две вещи: включён ли GST в цену или идёт сверху, и согласен ли застройщик зачесть возврат при закрытии. Если нет, возврат подаётся самостоятельно через CRA в течение двух лет после перехода права собственности.
Иностранцы: 20% сверху и федеральный запрет
Здесь два разных закона, и их постоянно путают.
Провинциальный дополнительный PTT 20% (additional property transfer tax). Его платят иностранные граждане (не граждане Канады и не PR), иностранные компании и так называемые taxable trustees, если жильё находится в Metro Vancouver, Fraser Valley, столичном округе Виктории (Capital Regional District), Центральной Оканаган или округе Нанаймо. Налог считается с вашей доли: если иностранцу принадлежит 70%, 20% берут с 70% цены (правительство BC). Действует с 2016 года (тогда 15%), 20% с 21 февраля 2018 года (бюджет BC 2018).
Исключения узкие. Полностью освобождён только иностранец, подтверждённый как кандидат провинциальной иммиграционной программы (BC Provincial Nominee) на дату регистрации, покупающий основное жильё на себя, один раз. Work permit или учебная виза сами по себе не освобождают. Есть ещё возврат: если вы стали PR или гражданином в течение года после регистрации, въехали в течение 92 дней и прожили в этом жилье год, можно вернуть 20% (условия возврата). Правительство прямо предупреждает, что покупать в расчёте на этот возврат рискованно: если PR не успеет за год, деньги не вернут.
Федеральный запрет на покупку жилья иностранцами (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act). С 1 января 2023 года иностранцам запрещено покупать жильё (дома до трёх квартир, таунхаусы, квартиры) в городских агломерациях (census metropolitan areas и census agglomerations), в том числе в Большом Ванкувере. Штраф до $10 000, суд может обязать продать жильё. Исключения (Регламент):
- разрешение на работу (work permit) действительно ещё минимум 183 дня на дату покупки, и вы покупаете не больше одного объекта;
- иностранец покупает вместе с супругом, который гражданин или PR;
- беженцы с защищённым статусом; украинцы по программе CUAET, пока действует временная политика (CMHC);
- студенты только при жёстких условиях: пять лет деклараций, не меньше 244 дней в Канаде в каждом из этих лет, цена не выше $500 000.
По действующему закону запрет отменяется 1 января 2027 года. На 18 октября 2026 года федеральное правительство не объявило ни продления, ни замены: в консолидированном тексте закона отмена по-прежнему значится как поправка, которая вступит в силу (Justice Laws). 7 октября министр финансов Франсуа-Филипп Шампань сказал журналистам, что правительство рассматривает «все варианты». Так что январская дата — это то, что написано в законе сейчас, а не гарантия.
Главное: даже если федеральный запрет закончится, провинциальные 20% никуда не денутся. Это отдельный налог BC, и он от решения Оттавы не зависит. Подробнее о том, кто из иностранцев может купить жильё и как, я писал в статье иностранцы и покупка недвижимости в Ванкувере; программа покупки для новых жителей Канады есть на странице для новоприбывших. Если вы только приехали и пока снимаете, начните со статьи жильё в Канаде для иммигрантов.
| Кто покупает | Федеральный запрет (до 01.01.2027) | Доп. PTT 20% в Metro Vancouver | Льготы по PTT |
|---|---|---|---|
| Гражданин Канады | не касается | нет | есть, при выполнении условий |
| Постоянный резидент (PR) | не касается | нет | есть, при выполнении условий |
| Work permit, 183+ дней | можно купить один объект | да, 20% | нет |
| BC Provincial Nominee | только если подпадает под исключение, например work permit | нет, один раз на основное жильё | нет |
| CUAET (Украина) | освобождены, пока действует политика | да, 20% (если не PR) | нет |
| Иностранец без статуса в Канаде | запрещено | — | — |
Источники: правительство BC, дополнительный PTT, Регламент к федеральному закону (SOR/2022-250), федеральный закон P-25.2, CMHC FAQ, условия льгот BC.
Что не является налогом на покупку, но о нём спрашивают
Покупатели из других стран часто складывают в одну кучу всё, что связано с жильём. Вот что к покупке не относится, хотя платить, возможно, придётся.
Ежегодный налог на недвижимость (property tax). Его выставляет город каждый год, пока вы владеете жильём. Ставки по городам Большого Ванкувера и скидку для владельцев (home owner grant) я разобрал в статье налог на недвижимость в Канаде.
Налог на спекуляцию и пустующее жильё (Speculation and Vacancy Tax, SVT). Ежегодный провинциальный налог, если жильё пустует или владелец мало платит налогов в Канаде. В 2026 году 3% оценки для иностранных владельцев и 1% для граждан и PR, на 2027 год для иностранцев объявлено 4% (ставки SVT). В год покупки SVT не начисляется, если вы заплатили PTT или освобождены от него по льготе для первой покупки или новостройки (освобождения). Прикинуть сумму можно в калькуляторе SVT.
Empty Homes Tax в городе Ванкувер. Ежегодный городской налог на жильё, признанное пустующим, а не налог на покупку. Ставку и правила декларации проверьте на странице City of Vancouver.
Налог на перепродажу (BC home flipping tax). Это налог при продаже, а не при покупке: до 20% прибыли, если вы продаёте жильё или переуступаете пресейл раньше чем через 730 дней после покупки (правительство BC). Но думать о нём стоит до покупки, если есть шанс, что придётся быстро продать.
Кроме налогов, при покупке будут юрист, оценка, инспекция, страховка и пересчёт налогов за год. Это уже расходы на закрытие сделки, их удобно сложить в калькуляторе расходов на закрытие.
Моё мнение: что делать с этими цифрами
Я бы держал деньги на налог отдельно от первого взноса. На квартиру за $688 000 это $11 760, на дом за $2 752 000 уже $60 560, и платить их нужно в день закрытия.
Проверьте свой статус по каждой льготе отдельно. У трёх льгот три разных определения: «никогда не владел» для PTT при первой покупке, «не жил в собственном жилье пять календарных лет» для GST, а для новостроек первая покупка не нужна вовсе. Если вы владели жильём за границей, начинайте с этого вопроса.
Если вы на work permit и скоро ждёте PR, посчитайте, что выгоднее: подождать PR или купить сейчас, заплатить 20% и надеяться на возврат. На квартире за $688 000 это $137 600 под риском. Я бы в большинстве случаев подождал, но решение зависит от сроков вашего дела, а их точно знаете только вы и ваш иммиграционный консультант.
Следите за новостями. 24 октября 2026 года в BC выборы (Elections BC), а 1 января 2027 года федеральный запрет по закону прекращает действие, если Оттава его не продлит. Если что-то из этого изменит налоги при покупке, я обновлю эту статью. Общий порядок покупки по шагам есть в статье как купить дом в Канаде, а английская версия с полными таблицами по PTT — BC property transfer tax 2026.
Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация. Свою ситуацию, особенно право на льготы и статус, уточните у бухгалтера или юриста до подписания договора.
Другие материалы на русском собраны на русской странице сайта.
Частые вопросы
Сколько налог при покупке недвижимости в Британской Колумбии?
Основной налог — Property Transfer Tax: 1% с первых $200 000 цены, 2% с части до $2 млн, 3% с части выше $2 млн и ещё 2% с жилой части выше $3 млн. Для цены от $200 000 до $2 млн это 2% от цены минус $2 000: на квартиру за $688 000 налог $11 760.
Кто освобождён от PTT при первой покупке?
Граждане Канады и PR, которые прожили в BC год (или подали две декларации резидента BC за шесть лет) и никогда нигде в мире не владели жильём, в котором жили. Льгота до $8 000 при цене до $835 000, частичная до $860 000.
Нужно ли платить PTT за новостройку?
Гражданин или PR, покупающий новое жильё для себя, не платит PTT при цене до $1 100 000 и платит частично до $1 150 000. При этом на новое жильё начисляется GST 5%; первые покупатели могут вернуть его полностью при цене до $1 000 000.
Сколько платит иностранец при покупке жилья в Ванкувере?
Обычный PTT плюс 20% от цены (дополнительный налог для иностранцев в Metro Vancouver). На квартиру за $688 000 это $149 360 вместо $11 760. Кроме того, до 1 января 2027 года действует федеральный запрет; покупать могут только исключения, например обладатели work permit со сроком действия 183 дня и больше.
Можно ли получить льготу первого покупателя, если у меня была квартира за границей?
По PTT нельзя, если вы жили в этой квартире как в основном жилье: условие касается владения в любой стране и в любое время. Федеральный возврат GST на новостройку смотрит только на текущий и предыдущие четыре календарных года.
Источники
- Правительство BC: Property Transfer Tax, ставки
- Property Transfer Tax Act (BC Laws)
- Правительство BC: примеры расчёта PTT
- Правительство BC: PTT на пресейлы (pre-sold strata unit)
- Правительство BC: изменения бюджета 2026
- Правительство BC: подача и оплата PTT
- Правительство BC: льгота для первой покупки, условия
- Правительство BC: льгота для первой покупки, суммы
- Правительство BC: льгота для новостроек
- Правительство BC: дополнительный PTT для иностранцев
- Правительство BC: возврат дополнительного PTT
- BC Budget and Fiscal Plan 2018 (дополнительный PTT 20%)
- Excise Tax Act (GST)
- CRA: GI-120, GST на переуступки новых домов и квартир
- CRA: возврат GST для первых покупателей
- Минфин Канады: GST relief for first-time home buyers
- CRA: RC4028, GST/HST new housing rebate
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
- Регламент SOR/2022-250
- Budget Implementation Act, 2024, No. 1 (срок запрета)
- CMHC: FAQ по федеральному запрету
- Canadian Mortgage Trends: заявление Шампаня 7 октября 2026
- Правительство BC: ставки SVT
- Правительство BC: освобождения от SVT
- City of Vancouver: Empty Homes Tax
- Правительство BC: home flipping tax
- Elections BC: выборы 2026
- EstateBlock.com: квартиры в Бёрнаби (цены в объявлениях)
- EstateBlock.com: таунхаусы в Суррее (цены в объявлениях)
- EstateBlock.com: дома в Ванкувере (цены в объявлениях)
- EstateBlock.com: квартиры в Ванкувере (цены в объявлениях)
Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.