Пресейл в Ванкувере в 2026: депозиты, риски, налоги и кто может купить
За три года эталонная цена (benchmark) квартиры в Большом Ванкувере снизилась на 11,1%, до $682 500 в сентябре 2026 года. Для пресейла (presale) это главная цифра сезона: люди, которые подписали контракт в 2023 году, сейчас получают ключи и выясняют, что банк оценивает их квартиру ниже цены, за которую они её купили.
Я не пишу это, чтобы отговорить от пресейла. Пресейл в Ванкувере по-прежнему бывает хорошей покупкой, особенно для гражданина или постоянного резидента (PR), который покупает первое жильё для себя: налоги на новую квартиру до $1 млн у такого покупателя могут оказаться нулевыми. Но для покупателя с разрешением на работу (work permit) та же квартира может обойтись на сотни тысяч дороже. Ниже разбираю, как устроены депозиты, какие у вас права по закону BC, где реальные риски и кто вообще может купить пресейл без гражданства. Многие ищут это латиницей, «presale vancouver»: речь об одном и том же.
Источник: Greater Vancouver Realtors (GVR), статистика за сентябрь 2026; EstateBlock.com, активные объявления о продаже кондо на 02.11.2026 и 10.10.2026. Цены в объявлениях, а не цены сделок; Real Estate Development Marketing Act, s.21.
Что такое пресейл и чем он отличается от вторички
Пресейл (presale) это покупка квартиры или таунхауса до того, как дом построен, а часто до того, как вырыт котлован. Вы подписываете договор с застройщиком (developer) по сегодняшней цене, платите депозит, а остаток цены платите через несколько лет, на завершении (completion), когда дом достроен, план страты (strata plan) зарегистрирован и город выдал разрешение на заселение.
Юридически до завершения у вас нет квартиры. У вас есть контракт, право купить конкретную квартиру в будущем. Отсюда все особенности:
- Вы фиксируете цену сегодня, а ипотеку получаете потом, по ставкам и правилам того дня, и банк оценивает квартиру по рынку того дня.
- Продать контракт до завершения можно только переуступкой (assignment), и только с согласия застройщика.
- Покупку регулирует отдельный закон, Real Estate Development Marketing Act (REDMA), а не обычные правила для вторичного рынка. Трёхдневный период отказа, который действует при покупке вторички, к пресейлу по REDMA не применяется: вместо него свои 7 дней.
Если вы впервые покупаете кондо в Канаде, сначала прочитайте, как устроена страта: после завершения ваш пресейл станет обычной квартирой в страте, с взносами, резервным фондом и правилами дома.
Депозиты: сколько, когда и где лежат деньги
Размер и график депозитов закон не устанавливает: это условие контракта, и в каждом проекте оно своё. В контракте будет график: один или несколько платежей депозита и остаток цены на завершении. Вот условный пример, только чтобы показать механику; ваш график будет в вашем контракте.
| Платёж | Доля цены | Сумма |
|---|---|---|
| При подписании | 5% | $40 000 |
| Через 90 дней | 5% | $40 000 |
| Через 180 дней | 5% | $40 000 |
| Итого депозит | 15% | $120 000 |
| Остаток на завершении (ипотека + свои деньги) | 85% | $680 000 |
Источник: гипотетический пример, расчёт автора; не описывает конкретный проект.
Важнее суммы то, где лежат деньги. По REDMA, s.18 застройщик обязан сразу передать ваш депозит брокерской компании, юристу или нотариусу, который держит его в доверительном (trust) счёте в финансовом учреждении BC. Доверительный управляющий держит деньги и для застройщика, и для вас, и отдаёт их застройщику на завершении, когда план страты зарегистрирован, разрешение на заселение получено и право собственности оформлено на вас.
Есть исключение, о котором многие не знают. По s.19 застройщик может забрать депозиты раньше и тратить их на строительство этого проекта, если оформил договор страхования депозитов (deposit protection contract) и уведомил покупателя. Это законно, но значит, что ваши деньги уже не в trust-счёте, а защищены страховкой. Посмотрите в документах проекта, есть ли такой договор и кто страховщик.
И обратная сторона: если вы не внесёте следующий депозит или не заплатите остаток на завершении, а контракт это предусматривает, застройщик может расторгнуть договор и оставить себе депозит (s.18(4)). На практике это значит, что депозит пресейла не «залог, который вернут», а деньги, которые вы рискуете потерять, если на завершении не получите ипотеку.
7 дней на отказ и другие защиты по закону
До начала продаж застройщик обязан подать в регулятор проспект (disclosure statement) и выдать его каждому покупателю. Это юридический документ, который должен точно описывать существенные факты о проекте, и обычно он длинный и сложный. С 1 апреля 2025 года к новым проспектам спереди прикладывают короткую форму BCFSA «Summary of Pre-sale Risks and Buyer Rights» с главными рисками и вашими правами. Сам BCFSA прямо называет среди рисков пресейла задержки, недостройку и расхождение оценки с ценой.
Главная защита покупателя записана в s.21 REDMA:
- 7 дней на отказ. Вы можете отказаться от контракта письменным уведомлением застройщику в течение 7 дней после более поздней из двух дат: подписания договора или вашей подписи о том, что у вас была возможность прочитать проспект. Депозит возвращают.
- Нет проспекта, нет сделки. Если вам положен проспект, а вы его не получили, отказаться можно в любой момент.
- Поправки не дают новых 7 дней. Если застройщик потом выпустил поправку к проспекту (amendment), сама по себе она не даёт права на отказ.
Мой практический совет: используйте эти 7 дней по назначению. Отдайте контракт и проспект юристу, проверьте у ипотечного брокера, на что вы реально сможете претендовать на завершении, и посчитайте налоги.
Рынок осенью 2026: стройка идёт, покупателей мало
Квартиры сейчас самый слабый сегмент рынка. В сентябре 2026 года в регионе GVR продали 777 квартир на MLS® против 954 годом раньше. Соотношение продаж к активным объявлениям у квартир 11,4%, а GVR пишет, что давление на цены вниз обычно возникает, когда этот показатель долго держится ниже 12%. Главный экономист GVR Эндрю Лис объясняет это так: рынок держится на тех, кто покупает для себя, а спрос инвесторов, по его словам, ждёт более благоприятных условий.
При этом стройка никуда не делась. Дома, проданные на пресейле в прошлые годы, достраиваются, и квартиры выходят на рынок.
Источник: CMHC, Housing starts and construction data for September 2026, агломерация Vancouver (CMA). Категория «не отдельные дома» включает и арендные дома, это не только кондо.
Цены в объявлениях на вторичном рынке кондо почти не двигаются, но квартиры продаются дольше. Ниже данные EstateBlock по активным объявлениям; это цены в объявлениях, а не цены сделок. В 7 городах из 9 медиана дней на рынке выросла с 10 октября.
| Город | Медиана | $/фут² | Дней на рынке 10.10 → 02.11 |
|---|---|---|---|
| Ванкувер | $797 000 | $1 020 | 39 → 45 |
| Северный Ванкувер | $788 950 | $940 | 30 → 38 |
| Порт-Муди | $689 800 | $796 | 33 → 40 |
| Бёрнаби | $688 840 | $875 | 53 → 55 |
| Ричмонд | $683 877 | $787 | 70 → 73 |
| Коквитлам | $629 000 | $813 | 44 → 49 |
| Нью-Вестминстер | $549 900 | $635 | 47 → 47 |
| Лэнгли | $508 000 | $637 | 49 → 47 |
| Суррей | $499 000 | $672 | 64 → 67 |
Источник: EstateBlock.com, активные объявления о продаже кондо на 02.11.2026 и 10.10.2026. Цены в объявлениях, а не цены сделок.
Зачем покупателю пресейла смотреть на вторичку? Потому что на завершении ваша новая квартира будет стоить ровно столько, сколько за похожую готовую квартиру рядом готовы заплатить. Если в том же районе готовые квартиры выставлены в среднем по $1 020 за квадратный фут (цены в объявлениях, а не цены сделок), а пресейл предлагают заметно дороже, разницу вы платите за новизну и отсрочку платежа. Иногда это того стоит, но это надо посчитать.
Главный риск: оценка банка на завершении
Как правило, ипотеку на пресейл окончательно оформляют ближе к завершению, и банк заказывает оценку (appraisal) квартиры по рынку на тот момент. Если рынок упал, оценка может оказаться ниже цены контракта, и тогда кредит, скорее всего, будет меньше, чем вы рассчитывали. Разницу между ценой и кредитом придётся закрыть своими деньгами. Контракт с застройщиком от этого не меняется: цену вы обязаны заплатить полностью.
Насколько большим может быть разрыв, видно по индексу. Ниже изменение эталонной цены квартир за три года, то есть с сентября 2023 года, по районам GVR.
- Снижение
Источник: Greater Vancouver Realtors (GVR), статистика за сентябрь 2026
Показать цифры
| Район GVR | Изменение за 3 года |
|---|---|
| Бёрнаби, юг | −14,5% |
| Ричмонд | −14,0% |
| Бёрнаби, север | −12,9% |
| Нью-Вестминстер | −12,6% |
| Коквитлам | −12,3% |
| Бёрнаби, восток | −11,5% |
| Ванкувер, восток | −11,1% |
| Весь регион GVR | −11,1% |
| Ванкувер, запад | −9,8% |
| Порт-Муди | −5,1% |
| Северный Ванкувер | −4,6% |
Среди показанных районов сильнее всего за три года подешевели квартиры в районе Бёрнаби, юг (−14,5%), слабее всего в районе Северный Ванкувер (−4,6%). Теперь условный пример, чтобы перевести проценты в деньги.
| План 2023 | Оценка −11,1% | |
|---|---|---|
| Цена контракта | $750 000 | $750 000 |
| Оценка банка | $750 000 | $666 750 |
| Депозит 15% | $112 500 | $112 500 |
| Ипотека 80% | $600 000 | $533 400 |
| Своих денег на завершении | $37 500 | $104 100 |
Источник: гипотетический расчёт автора; изменение оценки взято равным изменению эталонной цены квартир по региону GVR за 3 года (−11,1%, Greater Vancouver Realtors (GVR), статистика за сентябрь 2026). Индекс не оценивает конкретную квартиру. Без учёта налогов и расходов на сделку.
В этом примере покупателю на завершении нужно не $37 500, а $104 100, то есть на $66 600 больше. У кого этих денег нет, тот рискует не закрыть сделку и потерять депозит. Поэтому мой первый вопрос к любому, кто подписывает пресейл: если квартира на завершении будет стоить на 10% меньше, чем сейчас, у вас найдётся разница? Если нет, пресейл для вас слишком рискован, как бы хорошо ни выглядел шоурум. Посчитать свой бюджет можно в калькуляторе доступной ипотеки.
Задержки и переуступка (assignment)
Задержки. Проверьте, какую дату завершения указывает контракт и при каких условиях застройщик может её перенести (в контрактах это часто называют outside date). Пока дом строится, ставки и ваши доходы могут измениться. Что именно написано про сроки в вашем контракте, проверит юрист.
Переуступка. Если планы изменились, контракт можно продать другому покупателю до завершения. Это переуступка (assignment). По REDMA, s.20.3 контракт, если застройщик вообще разрешает переуступку, должен запрещать её без предварительного согласия застройщика, а застройщик перед согласием собирает данные всех сторон и условия сделки и передаёт их в провинциальный реестр. В форме этого реестра есть отдельная строка для платы застройщику за согласие: если застройщик берёт плату, её размер и условия ищите в контракте. Подробно про механику и налоги переуступки я писал в английской статье Presale assignment in BC.
Прибыль от переуступки облагается несколькими налогами сразу:
- Налог BC на перепродажу (BC home flipping tax) применяется к пресейл-контрактам, проданным меньше чем через 730 дней после подписания. Ставка 20% в первые 365 дней и дальше снижается до нуля.
- Федеральное правило о флиппинге (Income Tax Act, s.12(12)): прибыль по жилью или праву на него, которым вы владели меньше 365 дней, считается доходом от бизнеса и облагается полностью, кроме оговорённых жизненных обстоятельств.
- GST. С 7 мая 2022 года все переуступки нового жилья облагаются GST.
| Сколько дней прошло с подписания | Ставка налога BC на перепродажу |
|---|---|
| До 365 | 20% |
| 500 | 12,6% |
| 700 | 1,6% |
| 730 и больше | 0% |
Источник: правительство BC, BC home flipping tax: pre-sale contracts; ставки для 500 и 700 дней рассчитаны по формуле провинции: 20% × [1 − (дни − 365) / 365].
Например: вы переуступаете контракт на 500-й день с прибылью $40 000. Налог BC составит примерно $5 040 до вычета разрешённых расходов, и это ещё до подоходного налога и GST. Есть и исключение по жизненным обстоятельствам, полезное именно в пресейле: налог BC может не применяться, если вы переуступаете контракт из-за того, что застройщик письменно перенёс предполагаемую дату завершения больше чем на 365 дней (декларацию подавать всё равно нужно).
Налоги на новую квартиру: GST, PTT и льготы
На новую квартиру платят GST 5% (в BC нет HST), а на вторичную нет. Зато для новых квартир есть две большие льготы, и обе только для граждан и PR:
- Федеральная скидка GST для первой покупки (FTHB GST rebate): до $50 000, то есть вся GST на новое жильё до $1 млн, с уменьшением до нуля к $1,5 млн. Условия по Excise Tax Act, s.254(2.1): договор с застройщиком подписан после 19 марта 2025 года, вы гражданин или PR, не жили в собственном жилье с начала четвёртого предшествующего календарного года, покупаете для себя и первым заселяетесь. Обычная скидка GST на новое жильё (new housing rebate) при цене от $450 000 равна нулю, так что в Ванкувере на неё не рассчитывайте.
- Освобождение от налога на переход права собственности (PTT) для нового жилья: полное при рыночной стоимости до $1 100 000 и частичное до $1 150 000. Первая покупка не нужна, но нужно быть гражданином или PR, въехать в течение 92 дней после регистрации и прожить там остаток первого года.
Для иностранца в Metro Vancouver добавляется дополнительный PTT 20% (APTT). Вот что получается на квартире за $800 000, примерно по медиане цены в объявлениях кондо в Ванкувере, в сравнении с такой же по цене вторичкой.
| Покупатель | Пресейл | Вторичка |
|---|---|---|
| Гражданин или PR, первая покупка | $0 | $6 000 |
| Гражданин или PR, не первая покупка | $40 000 | $14 000 |
| Work permit, не номинант BC PNP | $214 000 | $174 000 |
| Work permit, номинант BC PNP | $54 000 | $14 000 |
Источник: расчёт автора по ставкам PTT (gov.bc.ca), правилам освобождения для нового жилья (gov.bc.ca) и для первой покупки на вторичке ($8 000 при цене до $835 000), APTT 20% (gov.bc.ca) и Excise Tax Act, s.254. APTT посчитан от цены как упрощение рыночной стоимости. Номинант BC PNP освобождается от APTT один раз при покупке основного жилья. Освобождение от PTT при первой покупке на вторичке требует, чтобы вы никогда и нигде не владели основным жильём; у скидки GST для первой покупки другое правило: не жить в собственном жилье с начала четвёртого предшествующего календарного года.
Из чего складываются суммы: GST $40 000, PTT $14 000, APTT $160 000. Скидка GST при первой покупке нового жилья здесь $40 000, то есть вся GST, а на вторичке при первой покупке PTT уменьшается на $8 000. Для гражданина или PR, который покупает первую квартиру для себя, новая квартира до $1 млн по налогам выгоднее вторички: GST возвращается полностью, PTT нет. При $1 200 000 картина уже другая: GST $60 000, скидка только $30 000, а освобождения от PTT нет вовсе, так что налог $22 000 платится целиком. Для покупателя с разрешением на работу пресейл по налогам дороже вторички на всю сумму GST. Свой PTT можно проверить в калькуляторе PTT, а подробнее про налоги при покупке я писал в статье о налогах при покупке в BC.
Одна деталь, которая в пресейле работает в вашу пользу. PTT и APTT платят при регистрации права собственности, то есть на завершении, а не при подписании контракта. Если к завершению вы уже стали PR, иностранцем для APTT вы больше не считаетесь. А если стали PR в течение года после регистрации, правительство BC предусматривает возврат APTT при соблюдении условий. Сама провинция предупреждает: иностранец, который покупает в расчёте на возврат, берёт на себя значительный риск.
Кто может купить пресейл без гражданства
С 1 января 2023 года действует федеральный запрет на покупку жилья иностранцами (non-Canadians). Пресейл под него попадает: закон относит к жилью квартиру в кондо, которая «является или будет» отдельной собственностью, а регламент считает покупкой приобретение юридического или equitable интереса, с условиями или без. Запрет действует в агломерациях, и Metro Vancouver в их числе.
| Статус | Федеральный запрет | APTT 20% в Metro Vancouver | Льготы по GST и PTT для нового жилья |
|---|---|---|---|
| Гражданин или PR | Не касается | Нет | Да, при соблюдении условий |
| Разрешение на работу (work permit) | Можно, если на дату покупки осталось 183+ дня действия и куплено не больше одного объекта | Да, кроме номинантов BC PNP | Нет |
| Иностранный студент | Только при строгих условиях: 5 лет налоговых деклараций, 244+ дня в Канаде в каждом из 5 лет, цена до $500 000 | Да | Нет |
| Прибывшие по CUAET | Исключение, пока действует временная политика IRCC (по данным CMHC) | Да, если не PR | Нет |
| Супруг гражданина или PR, покупка вместе | Исключение | Да, на долю иностранца | Уточнять у юриста |
| Иностранец за рубежом | Запрещено до отмены запрета | Да | Нет |
Источник: Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, Regulations SOR/2022-250, CMHC FAQ, правительство BC, APTT.
По действующему закону запрет отменяется 1 января 2027 года, если парламент его не продлит. На 2 ноября 2026 года я не нашёл ни одного официального решения: правительство говорило, что рассматривает варианты (Canadian Mortgage Trends), а федеральный бюджет представят 5 ноября 2026 года. Прогнозировать не буду.
Если вы не гражданин и не PR, учтите три вещи. Во-первых, даже если запрет отменят, останутся APTT 20% и отсутствие льгот по GST и PTT, а это для квартиры за $800 000 около $214 000 налогов в нашем примере. Во-вторых, если у вас разрешение на работу, 183 дня считают на дату покупки; когда именно наступает эта дата в пресейле, при подписании или на завершении, должен ответить юрист по вашему контракту. В-третьих, не подписывайте контракт в расчёте на то, что запрет отменят: это решение ещё не принято. Подробнее о правилах для иностранцев читайте в статье о покупке недвижимости иностранцами и на страницах для новых жителей BC и для прибывших по CUAET.
Моё мнение: пресейл или вторичка сейчас
Сейчас у покупателя кондо есть выбор. Только в самом городе 2 233 кондо в продаже, медиана 45 дней на рынке, и готовую квартиру можно посмотреть, проверить документы страты и купить с условиями. При пресейле вы берёте на себя риск рынка на годы вперёд в обмен на новую квартиру и отсрочку платежа.
Я бы рассматривал пресейл в трёх случаях. Первый: вы гражданин или PR, покупаете первое жильё для себя дешевле $1 млн, и налоговые льготы реально экономят вам десятки тысяч. Второй: вы покупаете надолго и выдержите оценку на 10–15% ниже цены, как в примере выше. Третий: застройщик даёт условия, которых нет на вторичке, и их подтвердил ваш юрист. Если вы покупаете ради быстрой переуступки, при нынешнем рынке и налоге на перепродажу я бы не стал.
Для покупателя с разрешением на работу я чаще смотрел бы на вторичку: та же цена без GST, а условия федерального запрета для вторички те же самые. Сравнение пресейла и вторички по шагам есть в английской статье Presale vs resale in Vancouver, про покупку квартиры в целом читайте статью как купить квартиру в Ванкувере, а подробный разбор пресейла по шагам на странице о покупке пресейла в BC. Все материалы на русском собраны на русской странице сайта.
Что проверить до конца 7 дней
- Проспект (disclosure statement) и форма BCFSA с рисками: прочитаны, вы расписались о получении, и вы знаете, когда истекают 7 дней.
- Где лежит депозит: trust-счёт или договор страхования депозитов по s.19, и кто страховщик.
- Что будет, если вы не сможете закрыть сделку: условия о неуплате и потере депозита.
- Сроки: предполагаемая и крайняя дата завершения.
- Переуступка: разрешена ли, с какой платой и с какими ограничениями.
- Цена с GST или плюс GST, и кто оформляет скидку GST, если она вам положена.
- Ваш статус на дату завершения и как это влияет на запрет, APTT, PTT и GST.
- Запас денег на случай, если оценка банка окажется ниже цены.
Источники
- Real Estate Development Marketing Act (BC Laws)
- Property Law Act, s.42 (BC Laws)
- BCFSA: Consumer Disclosure Pre-sale Summary Form
- Правительство BC: Condo and Strata Assignment Integrity Register, собираемые данные
- Правительство BC: Property transfer tax
- Правительство BC: PTT на пресейл (pre-sold strata unit)
- Правительство BC: освобождение от PTT для нового жилья
- Правительство BC: освобождение от PTT при первой покупке
- Правительство BC: дополнительный PTT для иностранцев (APTT)
- Правительство BC: возврат APTT
- Правительство BC: BC home flipping tax, pre-sale contracts
- Правительство BC: BC home flipping tax, исключения
- Excise Tax Act (Justice Laws), s.254, s.192.1
- CRA: GI-120, переуступка договора на новое жильё
- Income Tax Act, s.12 (Justice Laws)
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations
- Budget Implementation Act, 2024, No. 1 (срок действия запрета)
- CMHC: FAQ по запрету на покупку жилья иностранцами
- Canadian Mortgage Trends: правительство оценивает будущее запрета (07.10.2026)
- CP24: федеральный бюджет 5 ноября 2026 (20.10.2026)
- CMHC: Housing starts and construction data, September 2026
- Greater Vancouver Realtors: статистика за сентябрь 2026 (PDF)
- EstateBlock.com: кондо в продаже, Ванкувер (02.11.2026)
- EstateBlock.com: кондо в продаже, Северный Ванкувер (02.11.2026)
- EstateBlock.com: кондо в продаже, Порт-Муди (02.11.2026)
- EstateBlock.com: кондо в продаже, Бёрнаби (02.11.2026)
- EstateBlock.com: кондо в продаже, Ричмонд (02.11.2026)
- EstateBlock.com: кондо в продаже, Коквитлам (02.11.2026)
- EstateBlock.com: кондо в продаже, Нью-Вестминстер (02.11.2026)
- EstateBlock.com: кондо в продаже, Лэнгли (02.11.2026)
- EstateBlock.com: кондо в продаже, Суррей (02.11.2026)
Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.