Ипотека в Канаде для иммигрантов: взнос, страховка CMHC и стресс-тест в BC (2026)
$50 000 первого взноса и около $156 900 дохода семьи в год. Столько по правилам CMHC нужно, чтобы взять ипотеку на квартиру за $750 000 в Бёрнаби (пример гипотетический, допущения ниже). Гражданство для этого не нужно, PR тоже не обязателен, и минимального срока проживания в Канаде CMHC не требует.
Ипотека в Канаде для иммигрантов устроена проще, чем многие думают, и дороже, чем многие считают. Проще, потому что страховка CMHC доступна и постоянным резидентам, и людям с разрешением на работу (work permit). Дороже, потому что статус решает не столько ставку, сколько налоги при покупке: с разрешением на работу та же квартира в Metro Vancouver обходится на $150 000 дороже. Ниже по порядку: кто может получить ипотеку, сколько нужно на взнос, что делать без кредитной истории, как считается стресс-тест и что сейчас со ставками.
Кто может получить ипотеку: решает статус, а не срок жизни в Канаде
Ипотека с первым взносом меньше 20% в Канаде обязательно страхуется (mortgage loan insurance). Страхует её CMHC или частная страховая компания, и именно требования страховщика решают, дадут ли вам кредит с маленьким взносом. По программе CMHC Newcomers постоянный резидент (PR) получает доступ ко всем продуктам CMHC для покупки жилья, взнос от 5%, и «минимальный срок проживания не требуется». Получили PR в прошлом месяце, можете подавать заявку.
Без PR тоже можно, если у вас есть законное право работать в Канаде, например разрешение на работу. Но условия уже: только жильё, в котором вы будете жить сами (в доме на 1–4 квартиры вы сами должны жить хотя бы в одной), без заёмного первого взноса, и сама покупка не должна нарушать федеральный запрет на покупку жилья иностранцами. CMHC пишет прямо: страховку рассматривают только для тех, кто под запрет не попадает.
| Статус | Можно ли купить в Metro Vancouver | Страховка CMHC (взнос от 5%) | Налог BC 20% | FHSA |
|---|---|---|---|---|
| Постоянный резидент (PR) | Да, без ограничений | Да, все продукты | Нет | Да, если налоговый резидент Канады |
| Разрешение на работу | Да, если до конца срока 183+ дня и не больше одного объекта | Да, только жильё для себя, взнос не в долг | Да, кроме номинантов BC PNP | Да, если налоговый резидент Канады |
| CUAET | Да, пока действует временная политика IRCC (по данным CMHC) | Да, при праве на работу | Да | Да, если налоговый резидент Канады |
| Студент | Через исключение для студентов (5 лет деклараций, 244+ дня в каждом году, цена до $500 000) или, если у вас есть право работать (в том числе без отдельного разрешения, по s.186 IRPR), по правилу 183 дней. Уточните у иммиграционного юриста | Только при праве на работу | Да | Да, если налоговый резидент Канады |
| Живёт за границей, без исключений | Нет: запрет действует до 1 января 2027 года по закону | Нет: взнос от 20% | Да | Нет |
Источники: CMHC Newcomers, CMHC: кто может быть заёмщиком, регламент о запрете и FAQ CMHC (Justice Laws, CMHC), правительство BC, налог 20%, Income Tax Act, s. 146.6. Условия сокращены.
Про сам запрет и налоги для иностранцев по каждому статусу я подробно писал в статье «Может ли иностранец купить недвижимость в Канаде». Здесь коротко: запрет по действующему закону заканчивается 1 января 2027 года, продления на середину октября не объявлено. Для ипотеки важнее другое: страховку CMHC дают только тем, у кого есть право работать в Канаде или статус PR. По нынешним правилам CMHC покупатель из-за рубежа без права на работу страховку не получает и вносит от 20%, даже если запрет отменят. Если вы приехали по CUAET, порядок шагов собран на странице покупка жилья по CUAET, для остальных новых жителей на странице покупка жилья для новых жителей BC.
Первый взнос: 5%, 10% и 20%
Минимальный первый взнос (down payment) одинаков для всех, у кого есть право на страховку: 5% с первых $500 000 цены и 10% с части от $500 000 до $1,5 млн (для дома на 1–2 квартиры; на 3–4 квартиры от 10%). Цена при этом должна быть ниже $1,5 млн. От $1,5 млн страховки нет, и взнос минимум 20% от всей цены.
| Цена | Минимальный взнос | Доля от цены | Страховка CMHC |
|---|---|---|---|
| $500 000 | $25 000 | 5,0% | Да |
| $682 500 (эталон квартиры, GVR) | $43 250 | 6,3% | Да |
| $750 000 (наш пример) | $50 000 | 6,7% | Да |
| $1 016 700 (эталон таунхауса) | $76 670 | 7,5% | Да |
| $1 250 000 | $100 000 | 8,0% | Да |
| $1 499 000 | $124 900 | 8,3% | Да |
| $1 784 700 (эталон дома) | $356 940 | 20,0% | Нет |
Расчёт мой по правилам CMHC и условиям CMHC Newcomers. Эталонные цены (benchmark, MLS® HPI) по Metro Vancouver за сентябрь 2026 года: GVR.
Обратите внимание на скачок между $1 499 000 и $1 500 000: взнос вырастает со $124 900 до $300 000. Эталонная цена частного дома по Metro Vancouver в сентябре $1 784 700, так что для дома новому жителю почти всегда нужно 20%.
Откуда могут быть деньги, CMHC перечисляет прямо: сбережения, продажа недвижимости или безвозвратный подарок от родственника. Если деньги лежат на родине, я бы перевёл их заранее и сохранил всю цепочку переводов и выписок: банк захочет понять, откуда взнос, и лучше показать это одним пакетом документов, чем собирать в последнюю неделю перед сделкой. Взнос в долг (кредитная линия, личный кредит) CMHC допускает при хорошей кредитной истории и только для дома на 1–2 квартиры; людям без PR (по разрешению на работу) этот вариант закрыт.
Источник: расчёт по правилам CMHC; эталонные цены GVR, сентябрь 2026
Показать цифры
| Тип жилья | Взнос |
|---|---|
| Квартира (apartment) | $43 тыс. |
| Таунхаус (townhouse) | $77 тыс. |
| Частный дом (detached) | $357 тыс. |
Сколько стоит страховка CMHC
Страховку оплачивает заёмщик: процент от суммы кредита, который обычно добавляют к ипотеке. Чем меньше взнос, тем выше ставка страховки. Точную сумму, как пишет CMHC, назовёт кредитор при подаче заявки. В Британской Колумбии налог с этой премии не берут: провинциальный налог есть только в Квебеке, Онтарио и Саскачеване.
| Кредит / цена (LTV) | Взнос | Премия, срок до 25 лет | Премия, 30 лет (Home Start) |
|---|---|---|---|
| 80,01–85% | 15–19,99% | 2,80% | 3,00% |
| 85,01–90% | 10–14,99% | 3,10% | 3,30% |
| 90,01–95% | 5–9,99% | 4,00% | 4,20% |
| 90,01–95%, взнос в долг | 5–9,99% | 4,50% | 4,70% |
Источники: CMHC, стоимость страховки и Home Start. При кредите до 80% стоимости страховка не обязательна.
Правая колонка нужна тем, кто хочет срок погашения (amortization) 30 лет вместо 25. 30 лет доступны, если хотя бы один заёмщик покупает впервые или жильё новое, ещё не заселённое. У CMHC это программа Home Start, и она открыта и для PR, и для людей с разрешением на работу.
Три разных «первых покупки»
Здесь новые жители чаще всего путаются. «Покупатель впервые» (first-time home buyer) в Канаде определяется по-разному в зависимости от программы, и квартира, которой вы владели на родине, где-то считается, а где-то нет.
| Программа | Кто считается покупающим впервые | Жильё за границей мешает? | Нужен статус PR? |
|---|---|---|---|
| CMHC Home Start (30 лет) | Никогда не покупал жильё в Канаде (или в этом и 4 предыдущих календарных годах не жил в Канаде в жилье, которым владел он сам или нынешний супруг) | Нет | Нет, хватит права на работу |
| Льгота PTT в BC для первой покупки | Никогда нигде в мире не владел жильём, которое было основным, плюс год в BC или 2 декларации в BC | Да | Да, гражданин или PR |
| FHSA (счёт для первого жилья) | Не жил в жилье, которым владел он сам или нынешний супруг, в этом и 4 предыдущих календарных годах | Да, если жили в нём в этом или 4 предыдущих годах | Нет, нужна налоговая резиденция |
Источники: CMHC Home Start, правительство BC, льгота для первой покупки, Income Tax Act, s. 146.6 (FHSA).
Практический вывод: если у вас была своя квартира в Киеве или Алматы, вы всё равно можете получить 30 лет у CMHC, потому что CMHC считает только покупки в Канаде. А вот льготу по налогу на переход права собственности (Property Transfer Tax, PTT) в BC вы не получите, там важно владение «в любой точке мира». С FHSA решают последние четыре календарных года: если вы жили в своей квартире на родине в 2023 году, открыть счёт в 2026-м не получится, а в 2028-м уже да.
FHSA (First Home Savings Account) открывает налоговый резидент Канады от 18 лет; PR для этого не нужен. Вклад до $8 000 в год и до $40 000 всего, взносы уменьшают налогооблагаемый доход. Если до покупки ещё год-два, а взнос копится, такой счёт стоит обсудить с бухгалтером.
Нет кредитной истории в Канаде: что принимают вместо неё
Требование CMHC: хотя бы у одного заёмщика (или поручителя) кредитный рейтинг (credit score) от 600. У новых жителей рейтинга часто нет вообще. На этот случай CMHC перечисляет замену:
- международный кредитный отчёт (international credit report);
- рекомендательное письмо из вашего банка на родине;
- другие способы подтвердить, что вы платите по долгам вовремя.
Это то, что страховщик «может рассмотреть», а не обязанность банка. Поэтому я бы начинал строить канадскую историю с первого месяца: кредитная карта на своё имя, небольшой лимит, полное погашение каждый месяц. Моё мнение: обычно через год-полтора канадская кредитная история уже появляется, и разговор с кредитором идёт проще. Для одобрения, помимо истории, кредитор смотрит на подтверждённый доход в Канаде; какие именно документы и сколько месяцев работы в Канаде ему нужны, у разных кредиторов отличается, и это вопрос к ипотечному брокеру (mortgage broker) до того, как вы начнёте смотреть квартиры.
Стресс-тест и доход: пример с квартирой за $750 000 в Бёрнаби
Стресс-тест одинаков для всех статусов. Платёж проверяют не по вашей ставке, а по большей из двух: ставка по договору плюс 2 пункта или 5,25%. Для застрахованной ипотеки это правило CMHC, для незастрахованной (взнос от 20%) то же правило установил регулятор банков OSFI. Дальше два коэффициента:
- GDS (Gross Debt Service): платёж по ипотеке + налог на недвижимость + отопление + половина взносов в страту (strata fees), не больше 39% дохода до налогов;
- TDS (Total Debt Service): то же плюс все остальные долги (кредитные карты, машина, кредиты), не больше 44%.
Платёж считают с учётом премии CMHC, добавленной к кредиту. Посчитаем на примере.
| 25 лет | 30 лет (впервые или новостройка) | |
|---|---|---|
| Первый взнос (минимум) | $50 000 | $50 000 |
| Кредит до страховки | $700 000 | $700 000 |
| Ставка страховки CMHC | 4,00% | 4,20% |
| Премия CMHC (добавлена к кредиту) | $28 000 | $29 400 |
| Итоговая сумма ипотеки | $728 000 | $729 400 |
| Платёж в месяц при 4,0% | $3 829 | $3 468 |
| Платёж для стресс-теста (6,00%) | $4 658 | $4 339 |
| Расходы для GDS в месяц | $5 099 | $4 780 |
| Нужный доход семьи в год (GDS 39%) | $156 906 | $147 086 |
Расчёт мой по правилам CMHC (Newcomers, премии, Home Start, расчёт GDS/TDS). Платёж с полугодовой капитализацией, как принято для фиксированной ставки в Канаде. Налог, отопление и страта условные. Точный платёж назовёт кредитор.
Главное, что видно из таблицы: банк проверяет вас по 6,00%, а не по 4,0%. Платёж для стресс-теста на 25 лет $4 658 против реальных $3 829. Отсюда и доход около $156 900 в год. Тридцать лет снижают порог примерно до $147 100, но премия CMHC выше на 0,2 пункта, а процентов за весь срок вы заплатите больше. Если договорная ставка 3,25% или ниже, проверку делают по нижней планке 5,25%.
Доход семьи считают вместе, если вы оба заёмщики. Если у вас есть кредит за машину, он попадает в TDS, и порог в 44% может стать жёстче, чем 39% по GDS. Свои цифры подставьте в калькулятор доступности ипотеки, а премию CMHC для своей цены посчитайте в калькуляторе страховки CMHC.
Источник: расчёт по правилам CMHC и OSFI; эталонные цены GVR, сентябрь 2026
Показать цифры
| Тип жилья | Доход в год |
|---|---|
| Квартира (apartment) | $131 тыс. |
| Таунхаус (townhouse) | $192 тыс. |
| Частный дом (detached) | $281 тыс. |
Для частного дома по эталонной цене даже без налога и отопления нужно около $281 100 дохода в год и $356 940 взноса. Для квартиры по эталону порог около $130 900. Моё мнение: для большинства бюджетов первая покупка в Metro Vancouver реалистично начинается с квартиры или таунхауса, а не с дома.
Квартиры в продаже: медиана цен и минимальный взнос по городам
| Город | Медиана цены в объявлениях | Минимальный взнос | Ставка CMHC | Премия CMHC |
|---|---|---|---|---|
| Ванкувер | $799 000 | $54 900 | 4,00% | $29 764 |
| Бёрнаби | $686 975 | $43 698 | 4,00% | $25 731 |
| Ричмонд | $679 911 | $42 991 | 4,00% | $25 477 |
| Коквитлам | $638 000 | $38 800 | 4,00% | $23 968 |
| Суррей | $499 882 | $24 994 | 4,00% | $18 996 |
Источник: объявления на EstateBlock.com, снимок на 12 октября 2026 г. Цены в объявлениях, а не цены сделок. Взнос и премия: мой расчёт по правилам CMHC.
Медиана по Суррею $499 882 чуть ниже порога $500 000, и там взнос ровно 5%: $24 994. В Ванкувере медиана $799 000, и взнос $54 900, больше чем вдвое. Это цены в объявлениях, а не цены сделок: что реально платят покупатели, показывают эталонные цены GVR, их я разбираю каждый месяц в обзоре рынка недвижимости Ванкувера.
Ставки: что сейчас и почему не стоит гадать
Ключевая ставка Банка Канады 2,25%: её снизили решением 29 октября 2025 года. В 2026 году банк шесть раз оставлял её без изменений, последний раз 2 сентября. Следующее решение 28 октября, потом 9 декабря. Прогнозировать его я не буду.
Интереснее другое. Объявленная ставка банков по пятилетней фиксированной ипотеке (5-year conventional mortgage) по данным Банка Канады держалась на 6,09% с мая 2025 года, а 7 октября 2026 года выросла до 6,19%, хотя ключевая ставка не менялась. Ключевая ставка и ставки по фиксированной ипотеке не обязаны двигаться вместе, это видно на графике ниже. Ставку по вашей ипотеке назовёт конкретный кредитор. Текущие ставки я собираю на странице ставки по ипотеке.
- 5-летняя фиксированная (объявленная)
- Ключевая ставка Банка Канады
Источник: Bank of Canada, ряды V80691335 и V39079 (Valet API)
Показать цифры
| 5-летняя фиксированная (объявленная) | Ключевая ставка Банка Канады | |
|---|---|---|
| окт. 25 | 6,09% | 2,50% |
| нояб. | 6,09% | 2,25% |
| дек. | 6,09% | 2,25% |
| янв. 26 | 6,09% | 2,25% |
| февр. | 6,09% | 2,25% |
| март | 6,09% | 2,25% |
| апр. | 6,09% | 2,25% |
| май | 6,09% | 2,25% |
| июнь | 6,09% | 2,25% |
| июль | 6,09% | 2,25% |
| авг. | 6,09% | 2,25% |
| сен. | 6,09% | 2,25% |
| окт. 26 | 6,19% | 2,25% |
Объявленная ставка (posted rate) из этого ряда показывает направление, но реальные предложения кредиторов могут от неё отличаться. Для стресс-теста имеет значение ставка в вашем договоре: плюс 2 пункта или 5,25%.
Налоги при покупке: здесь статус стоит дороже всего
Правила взноса и стресс-теста для PR и для разрешения на работу одинаковы. Налоги при покупке различаются сильно. Возьмём ту же квартиру за $750 000:
- PR, в BC больше года, никогда нигде не владел жильём: PTT $13 000, но льгота для первой покупки снимает $8 000, остаётся $5 000;
- PR, приехал полгода назад, или была квартира на родине: весь PTT, $13 000;
- Разрешение на работу или CUAET: PTT $13 000 плюс дополнительный налог 20% для иностранцев (additional property transfer tax) $150 000, всего $163 000. Исключение: подтверждённые номинанты BC PNP, покупающие основное жильё. Возврат возможен, если вы станете PR в течение года после регистрации и выполните условия по проживанию.
$150 000 налога втрое больше минимального взноса в $50 000, и этот налог в ипотеку не включишь. CMHC советует закладывать 1,5–4% цены на расходы при закрытии (юрист, PTT и др.), для нашего примера это $11 250–$30 000; налог 20% для иностранцев идёт сверх этого. Ставки PTT и льготы я разбирал в статье о PTT в 2026 году (на английском), посчитать свою сумму можно в калькуляторе PTT.
Источник: расчёт по ставкам PTT, льготе для первой покупки и налогу 20% с сайта правительства BC (gov.bc.ca)
Показать цифры
| Налоги при покупке | |
|---|---|
| PR, льгота | $5 000 |
| PR без льготы | $13 тыс. |
| Work permit / CUAET | $163 тыс. |
Что я бы сделал на вашем месте
PR меньше года. Ипотеку получить можно уже сейчас, минимального срока проживания CMHC не требует. Но если до года жизни в BC осталось несколько месяцев и вы никогда не владели жильём, подождать может быть выгоднее: на квартире до $835 000 льгота экономит до $8 000.
Разрешение на работу, PR скоро. Посчитайте, что важнее: несколько месяцев аренды или $150 000 налога при цене $750 000. Возврат налога существует, но он с условиями, и рассчитывать на него как на гарантированный я бы не стал.
Разрешение на работу, PR не скоро. Проверьте срок: на дату покупки до конца разрешения должно оставаться не меньше 183 дней. Если продление в процессе, сначала иммиграционный юрист, потом банк.
Любой статус. Начинайте с предварительного одобрения (pre-approval) у ипотечного брокера или банка, до поиска квартиры. Так вы узнаете свою реальную сумму и список документов, а не мою условную цифру из примера.
Это общий обзор, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация. Свою ситуацию проверьте с ипотечным брокером, бухгалтером или юристом, а вопросы статуса с иммиграционным юристом. Остальные материалы на русском собраны на русской странице сайта.
Частые вопросы
Можно ли получить ипотеку в Канаде без PR?
Да, если у вас есть законное право работать в Канаде, например разрешение на работу. CMHC страхует такую ипотеку с взносом от 5%, но только на жильё, в котором вы живёте сами, без заёмного первого взноса и только если покупка не нарушает федеральный запрет для иностранцев (для разрешения на работу нужно 183+ дня срока на дату покупки). В Metro Vancouver вы также платите налог BC 20%.
Какой первый взнос нужен иммигранту для ипотеки в Канаде?
Такой же, как всем, у кого есть право на страховку CMHC: 5% с первых $500 000 и 10% с части до $1,5 млн (для дома на 1–2 квартиры). От $1,5 млн страховки нет, и взнос не меньше 20%. Покупатель из-за рубежа без права на работу страховку не получает, поэтому вносит от 20%.
Что делать, если нет кредитной истории в Канаде?
CMHC требует кредитный рейтинг от 600 хотя бы у одного заёмщика или поручителя, но при короткой канадской истории может рассмотреть международный кредитный отчёт, письмо из банка на родине или другие подтверждения. Решение принимает кредитор и страховщик.
Какой доход нужен для ипотеки на квартиру за $750 000?
В нашем гипотетическом примере (взнос $50 000, ставка 4,0%, проверка по 6,00%, налог $2 000 в год, отопление $50 и страта $450 в месяц, без других долгов) около $156 900 в год при сроке 25 лет и около $147 100 при 30 годах. Ваша сумма зависит от ставки, расходов и долгов.
Можно ли взять ипотеку на 30 лет, если у меня была квартира на родине?
Для CMHC Home Start, скорее всего, да: покупающим впервые считается тот, кто никогда не покупал жильё в Канаде (или в этом и четырёх предыдущих календарных годах не жил в Канаде в жилье, которым владел он сам или нынешний супруг). Льгота по PTT в BC в этом случае не положена, там считается владение в любой стране.
Источники
- CMHC Newcomers: страховка ипотеки для новых жителей
- CMHC Home Start: 30 лет для покупающих впервые и новостроек
- CMHC: стоимость страховки ипотеки (премии)
- CMHC: расчёт GDS и TDS
- CMHC: что такое страховка ипотеки (минимальный взнос)
- CMHC: общие требования к страховке (расходы на закрытие сделки)
- CMHC Purchase: кто может быть заёмщиком
- OSFI: минимальная ставка для стресс-теста
- Justice Laws: Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
- Justice Laws: Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations
- CMHC: FAQ по закону о запрете (CUAET)
- Justice Laws: Income Tax Act, s. 146.6 (FHSA)
- Правительство BC: Property Transfer Tax
- Правительство BC: налог 20% для иностранцев
- Правительство BC: льгота для первой покупки
- Правительство BC: размер льготы для первой покупки
- Bank of Canada: ключевая ставка
- Bank of Canada: решение 2 сентября 2026
- Bank of Canada: ближайшие события
- Bank of Canada Valet: 5-летняя фиксированная ставка банков (V80691335)
- Bank of Canada Valet: целевая ключевая ставка (V39079)
- GVR: статистика за сентябрь 2026 (PDF)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Ванкувер (снимок 12 октября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Бёрнаби (снимок 12 октября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Ричмонд (снимок 12 октября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Коквитлам (снимок 12 октября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Суррей (снимок 12 октября 2026 г.)
Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.