Жильё в Канаде для украинцев: аренда и покупка в BC с CUAET и после PR
20% от цены квартиры. Столько налога сверху заплатит в Метро Ванкувере человек с разрешением на работу (work permit), если купит жильё до получения статуса постоянного резидента (PR). На квартиру за $500 000 это $100 000, в четыре раза больше минимального первого взноса. Этот налог не зависит от федерального запрета на покупку жилья иностранцами, и у него нет исключения для CUAET.
По данным IRCC, к 31 марта 2025 года по программе CUAET в Канаду приехали больше 305 000 украинцев. Большинство, скорее всего, начинает с аренды. Ниже по порядку: что арендодатель в Британской Колумбии может у вас спросить, а что нет; сколько стоит аренда; какие программы BC Housing открыты для приехавших по CUAET; и когда покупка имеет смысл, а когда лучше подождать PR.
Статус и даты CUAET на октябрь 2026
Для жилья важно одно: какой у вас документ и до какого числа он действует. От этого зависят договор аренды, ипотека и право на покупку. Вот что IRCC публикует сейчас.
| Дата | Что произошло |
|---|---|
| 17 марта 2022 | Запуск CUAET (Canada-Ukraine Authorization for Emergency Travel) |
| 15 июля 2023 | Закрыт приём заявлений на CUAET из-за рубежа |
| 23 октября 2023 | Открыт путь к PR для украинцев с семьёй в Канаде (family reunification) |
| 31 марта 2024 | Конец бесплатного продления статуса; дата прибытия для первой группы на продление work permit |
| 22 октября 2024 | Закрыт приём заявлений на PR по семейной программе; поданные IRCC продолжает рассматривать |
| 31 декабря 2024 | Последняя дата прибытия для второй группы на продление work permit |
| 1 января 2027 | По действующему закону отменяется федеральный запрет на покупку жилья иностранцами |
| 31 марта 2027 | Крайний срок подать на продление open work permit по мерам для украинцев |
Источник: IRCC, справка для Question Period, 8 сентября 2025; IRCC: меры для украинцев, страница обновлена 14 октября 2026; IRCC: продление open work permit; Budget Implementation Act, 2024, No. 1, ст. 149.
По странице IRCC о продлении open work permit условия такие: вы приехали до 31 марта 2024 года или с 1 апреля по 31 декабря 2024 года, находитесь в Канаде с действующим временным статусом и в момент подачи, и в момент решения. Продлить по этим мерам можно один раз, на срок до 3 лет. Сборы: $155 за обработку, $100 за открытое разрешение, биометрия $85 (если нужна). Точный срок уточняйте у IRCC. Владельцы разрешения на временное пребывание (TRP) по этим мерам не подходят. На общей странице IRCC о мерах для украинцев сказано, что продлиться могут и те, кто подал на PR до закрытия программы и ждёт решения.
Почему это касается жилья. Для страхованной ипотеки CMHC нужно законное право работать в Канаде, а для покупки по исключению для работающих на разрешении должно оставаться не меньше 183 дней. Поэтому за сроками продления стоит следить заранее, а не за месяц до окончания.
Аренда: что арендодатель может требовать, а что нет
Аренду в BC регулирует закон Residential Tenancy Act (RTA), споры разбирает Residential Tenancy Branch (RTB). Закон один для всех арендаторов, гражданство или временный статус на ваши права не влияют. Главное, что нужно знать до того, как переводить кому-то деньги:
| Вопрос | Что говорит закон или регулятор BC |
|---|---|
| Залог (security deposit) | Не больше половины месячной аренды, только один и только при заключении договора |
| Залог за животное (pet damage deposit) | Тоже не больше половины месячной аренды, один на всех животных. Ежемесячная плата за питомца запрещена |
| Плата за заявку или проверку | Запрещена: хозяин не может брать деньги за рассмотрение заявки или выбор жильца |
| Договор | Обязательно письменный; проще всего стандартная форма RTB-1, в ней уже есть все обязательные условия. Даже без бумаги стандартные условия действуют (ст. 12) |
| Документ с фото | Можно показать, но копировать и хранить его хозяину не следует (рекомендация OIPC) |
| SIN (номер социального страхования) | Требовать у всех не стоит, лучше сделать необязательным; для проверки кредита обычно хватает имени и даты рождения |
| Подтверждение дохода | Разумно, если у вас нет рекомендаций (references). Письмо с работы или выписка из банка подходят |
| Отказ из-за места происхождения | Запрещён Кодексом прав человека BC (place of origin), как и отказ из-за законного источника дохода |
| Повышение аренды | Раз в 12 месяцев, за 3 полных месяца на форме RTB-7; не больше 2,3% в 2026 и 2,2% в 2027 году |
| Возврат залога | В течение 15 дней после конца аренды и получения вашего адреса письменно, с процентами, либо заявка в RTB. Иначе двойная сумма |
Источник: правительство BC: deposits and fees; Residential Tenancy Act, ст. 12, 13, 15, 19, 20, 38; правительство BC: tenancy agreements; OIPC BC: рекомендации арендодателям по сбору данных; Human Rights Code BC, ст. 10; правительство BC: rent increases.
Про дискриминацию подробнее. Статья 10 Кодекса прав человека BC (Human Rights Code) запрещает отказывать в аренде или ставить худшие условия из-за расы, места происхождения (place of origin), религии, семейного положения, наличия детей, инвалидности, возраста, законного источника дохода и ряда других признаков. Гражданство и иммиграционный статус в этом списке отдельно не названы. Если вам отказали со словами «мы не сдаём украинцам» или «нам не нужны семьи с детьми», это повод поговорить с юристом. Есть исключение: правило не действует, если вы будете делить с хозяином кухню или ванную.
То же исключение есть в законе об аренде. RTA не распространяется на комнату, где вы делите кухню или ванную с владельцем жилья, а также на общежития учебных заведений и на жильё для отпуска. Если вы живёте в общем доме с хозяином, всё важное фиксируйте письменно.
Какие документы собрать заранее, если у вас ещё нет канадской кредитной истории: разрешение на работу (work permit), письмо от работодателя с должностью и зарплатой, выписки из банка за последние месяцы, контакты прошлого арендодателя в Канаде, если он был.
Сколько стоит аренда
Главный источник по аренде в Канаде: ежегодный опрос CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation). Последний сделан в октябре 2025 года, следующий выйдет в декабре 2026-го. Для новичка полезнее не средняя аренда по всем жильцам, а аренда свободных квартир, то есть тех, что ждали нового арендатора. Средние цифры тянут вниз люди, которые живут в квартире годами и платят меньше рынка.
Источник: CMHC, Rental Market Survey, октябрь 2025 (таблица 1.1.9)
Показать цифры
| Район | $ в месяц |
|---|---|
| Город Ванкувер | $2 252 |
| Весь Метро Ванкувер (CMA) | $2 147 |
| Суррей | $1 864 |
| Бёрнаби: север | $1 854 |
| Ричмонд | $1 767 |
| Район | 1 спальня | 2 спальни |
|---|---|---|
| Город Ванкувер | $2 252 / $1 849 | $3 166 / $2 634 |
| Весь Метро Ванкувер (CMA) | $2 147 / $1 793 | $2 903 / $2 344 |
| Суррей | $1 864 / $1 588 | $2 405 / $1 842 |
| Бёрнаби: север | $1 854 / $1 700 | $2 298 / $2 092 |
| Ричмонд | $1 767 / $1 673 | $2 145 / $2 013 |
Источник: CMHC, Rental Market Survey, октябрь 2025 (таблица 1.1.9).
По всему Метро Ванкуверу свободная квартира с одной спальней стоила в среднем $2 147 в месяц, а те, кто уже живёт в таких квартирах, платили $1 793. Свободная квартира с двумя спальнями стоила $2 903. Самые дешёвые варианты из этих районов в Ричмонде и Северном Бёрнаби, но разница с Сурреем небольшая.
Посчитаем въезд в квартиру с одной спальней за $2 147: первый месяц плюс залог в половину аренды ($1 073,50) дают $3 220,50. С собакой или кошкой добавьте ещё до $1 073,50. Больше этого по закону хозяин взять не может.
CMHC в декабре 2025 года сообщила, что доля свободных квартир в арендных домах (purpose-built) Ванкувера выросла до 3,7%, самого высокого уровня с 1988 года, а рост аренды был самым медленным за 20 лет. Для арендатора это значит больше выбора, чем пару лет назад, и больше шансов договориться. Подробнее о ценах по районам и у станций SkyTrain в статье «Аренда квартиры в Ванкувере».
Социальное жильё и помощь с арендой
Хорошая новость: BC Housing прямо называет украинцев, приехавших по CUAET, среди тех, кто может подать на субсидированное жильё и на две программы помощи с арендой. Сайт BC Housing на время выборов не обновляется, информация актуальна на 22 сентября 2026 года.
| Программа | Главные условия |
|---|---|
| Субсидированное жильё (Housing Registry): семьи с ребёнком, пожилые от 55 лет, люди с инвалидностью и др. | Живёте в BC; аренда около 30% дохода семьи; доход ниже лимитов BC Housing; подаёте заявку через Housing Registry или прямо в дом |
| RAP (Rental Assistance Program): семьи с низким доходом | Доход семьи до $60 000 в год; хотя бы один ребёнок на иждивении; активы меньше $100 000; на аренду уходит больше 30% дохода; 12 месяцев в BC; подаёте налоговую декларацию |
| SAFER: арендаторы от 60 лет | Доход меньше $40 000 в год; на аренду уходит больше 30% дохода; 12 месяцев в BC; подаёте налоговую декларацию |
Источник: BC Housing: subsidized housing; BC Housing: RAP; BC Housing: SAFER.
RAP не ищет вам квартиру: это ежемесячная доплата к аренде на частном рынке. Заявка в Housing Registry при этом не отменяется, а выплаты RAP прекращаются, когда вы получаете квартиру через Registry. Короткой очереди на субсидированное жильё никто не обещает, поэтому BC Housing советует подавать сразу во все подходящие дома из списка (как подать).
Если ваш статус с момента приезда менялся (например, вы продлили open work permit по новым мерам или ждёте PR), уточните у BC Housing, как они его рассматривают. В части страницы о субсидированном жилье, где перечислены частые вопросы, CUAET в списке нет, хотя в основных условиях есть.
Можно ли купить жильё, если вы приехали по CUAET
Да, но на трёх уровнях действуют разные правила: федеральный запрет на покупку жилья иностранцами, налоги провинции и правила по ипотеке. Их часто путают.
Федеральный запрет. С 1 января 2023 года «не-канадцам» (тем, у кого нет гражданства или PR) нельзя покупать жилые дома и квартиры (до 3 жилых единиц, включая кондо и таунхаусы) в городах и агломерациях, которые Статистическое управление Канады относит к CMA и CA, в том числе во всём Метро Ванкувере. Штраф до $10 000. Арендовать при этом можно, это не считается покупкой. Для украинцев есть два возможных исключения:
- CMHC в своих ответах на частые вопросы пишет, что украинцы, приехавшие по CUAET, освобождены от запрета, пока действует временная политика IRCC для граждан Украины. В регламенте есть отдельное исключение для временных резидентов, получивших статус по публичной политике, чтобы дать убежище людям, бегущим от войны.
- Общее исключение для работающих: на разрешении на работу должно оставаться не меньше 183 дней на дату покупки, и вы не покупали больше одного жилого объекта.
Распространяется ли первое исключение на тех, кто уже продлил разрешение по новым мерам, я подтверждения не нашёл. Второе работает для любого действующего разрешения на работу. Перед покупкой попросите юриста (lawyer или notary), который будет вести сделку, письменно подтвердить, под какое исключение вы попадаете.
Сам запрет по действующему закону отменяется 1 января 2027 года. На 17 октября 2026 года Оттава не объявила ни продления, ни замены. Министр финансов Франсуа-Филипп Шампань 7 октября сказал журналистам, что правительство «рассматривает все варианты». Так что после Нового года правила могут как исчезнуть, так и поменяться. Подробно об этом в статье «Иностранцы и покупка недвижимости в Ванкувере в 2026 году».
Налог BC 20%. Это отдельный провинциальный налог (Additional Property Transfer Tax) для иностранных граждан, то есть для всех без гражданства или PR. Он действует в Метро Ванкувере, Фрейзер-Вэлли, районе Виктории, Центральном Оканагане (Келоуна) и районе Нанаймо. Исключения для CUAET нет. Для покупателя-иностранца, который покупает жильё для себя, единственное исключение: подтверждённый номинант провинциальной программы BC PNP (BC Provincial Nominee). И он никак не связан с федеральным запретом: если запрет закончится в январе, налог останется.
Налог можно вернуть, если в течение года после регистрации покупки вы стали PR, въехали в течение 92 дней и прожили в этом жилье как в основном не меньше года. Правительство BC прямо предупреждает: тот, кто покупает в расчёте на такой возврат, берёт на себя значительный риск.
| Правило | Work permit, CUAET | PR, гражданин |
|---|---|---|
| Федеральный запрет на покупку (до 1 января 2027 по закону) | Действует, но есть исключения: CUAET (по CMHC) или 183+ дня на разрешении | Не касается |
| Налог BC для иностранцев 20% | Платите (кроме BC PNP); возврат, если PR в течение года | Не платите |
| Обычный PTT: 1% до $200 000, 2% до $2 млн | Платите | Платите |
| Освобождение от PTT для первой покупки (до $835 000) | Нет; возврат, если PR в течение года | Да, если 1 год в BC и никогда не владели основным жильём нигде в мире |
| Освобождение от PTT для новостройки (до $1,1 млн) | Нет; возврат, если PR в течение 12 месяцев | Да, если живёте там сами |
| Страхованная ипотека CMHC от 5% взноса | Можно, если разрешено работать и покупка не под запретом | Можно |
| Налог на спекуляцию и пустующее жильё (SVT), если живёте в квартире сами | Освобождения для основного жилья нет; ставка 3% в 2026, 4% объявлено на 2027; есть кредит по доходу в BC | Освобождение для основного жилья |
Источник: закон о запрете покупки жилья не-канадцами; регламент SOR/2022-250; CMHC FAQ; правительство BC: Additional Property Transfer Tax; освобождение для первой покупки; освобождение для новостройки; SVT: исключения; CMHC: Newcomers.
Про первую покупку есть важная деталь для тех, у кого была квартира в Украине. Освобождение от PTT для первой покупки в BC требует, чтобы вы никогда и нигде в мире не владели основным жильём. Если вы жили в своей квартире в Киеве или Харькове, этого освобождения у вас не будет даже после PR. А вот для CMHC «первый покупатель» означает того, кто не покупал жильё в Канаде, так что для ипотеки вы можете считаться первым покупателем.
И про налог на пустующее жильё. Если человек с разрешением на работу купил квартиру и живёт в ней, освобождение для основного жилья ему не положено: оно только для граждан, PR и номинантов BC PNP. Год покупки освобождается, если вы заплатили PTT. Дальше начисляется налог, но его может уменьшить кредит, привязанный к доходу, который вы декларируете в BC. Посчитайте это с бухгалтером до покупки, а не после.
Например: квартира за $500 000. Это близко к медиане цен в объявлениях на кондо в Суррее ($499 002). Сколько денег нужно на руках в день сделки, без учёта юриста и других расходов на закрытие:
Источник: правительство BC: PTT; BC: Additional PTT; CMHC: минимальный взнос
Показать цифры
| Показатель | Значение |
|---|---|
| PR, первая покупка (с освобождением) | $25 000 |
| PR, владели жильём в Украине | $33 000 |
| Разрешение на работу / CUAET | $133 000 |
Первый взнос во всех трёх случаях одинаковый: $25 000. Обычный PTT на $500 000 составляет $8 000; PR, который покупает впервые и подходит под освобождение, его не платит. Владелец разрешения на работу платит ещё $100 000 провинциального налога для иностранцев. Итого $133 000 против $33 000. Страховка CMHC при взносе 5% стоит 4% от суммы кредита, то есть $19 000 на кредит $475 000; её добавляют к ипотеке.
| Город | Медиана | Мин. взнос | Налог 20% |
|---|---|---|---|
| Ванкувер | $798 986 | $54 899 | $159 797 |
| Бёрнаби | $687 000 | $43 700 | $137 400 |
| Ричмонд | $685 600 | $43 560 | $137 120 |
| Коквитлам | $630 000 | $38 000 | $126 000 |
| Суррей | $499 002 | $24 950 | $99 800 |
Источник: объявления на EstateBlock.com, снимок на 17 октября 2026 г. Цены в объявлениях, а не цены сделок. Взнос и налог рассчитаны по ставкам CMHC и правительства BC. Активных объявлений о продаже кондо: Ванкувер 2 298, Суррей 1 123.
Чем дороже город, тем больнее 20%. На медиане цен в объявлениях в Ванкувере ($798 986) налог для иностранца составит $159 797. Это примерно 5,9 года аренды свободной квартиры с одной спальней в городе Ванкувер по средней цене CMHC. Посмотреть, что сейчас продаётся, можно на EstateBlock: кондо в Суррее.
Ипотека с разрешением на работу
Если первый взнос меньше 20%, ипотеку нужно страховать, например через CMHC. По правилам CMHC для новых жителей (Newcomers) страховку могут получить и PR, и те, у кого нет PR, но есть законное право работать в Канаде, например разрешение на работу. Условия для второй группы:
- покупка не попадает под федеральный запрет, то есть вы под одним из исключений;
- дом от 1 до 4 единиц, и в одной из них живёте вы;
- кредитный рейтинг хотя бы у одного заёмщика от 600; если канадской истории мало, CMHC может принять международный кредитный отчёт или письмо из вашего банка на родине;
- первый взнос из своих денег, от продажи жилья или подарок от родственника. Взнос в долг (кредит или кредитная линия) для тех, у кого нет PR, не принимают;
- цена ниже $1,5 млн. Минимальный взнос: 5% от первых $500 000 и 10% от остального.
Проходить стресс-тест придётся по ставке не ниже 5,25% или вашей ставки плюс 2%, смотря что больше. Подробнее об ипотеке для новых жителей в статье «Ипотека для иммигрантов в Канаде». Отдельная страница на английском для украинцев: Buying a home in BC on CUAET, и общая для новых жителей: Newcomer guide.
Моё мнение
Для большинства семей с CUAET или open work permit я бы сейчас снимал жильё. Не потому, что покупка плохая, а из-за арифметики: на квартиру за $500 000 вы отдаёте $100 000 налога, которого PR не платит. Вернуть его можно, только если PR придёт в течение года после регистрации сделки, и сроки IRCC тут никто не гарантирует.
Если PR уже на руках, картина другая. Налога 20% нет, ипотека доступна от 5% взноса, а в квартире или таунхаусе на новостройке до $1,1 млн можно не платить PTT вообще. Тогда стоит сравнить вашу аренду с платежом по ипотеке на конкретном объекте. С чего начать и сколько стоят квартиры по районам, я разбирал в статье «Купить квартиру в Ванкувере».
Если вы ждёте PR по семейной программе, а разрешение на работу продлено, разумный шаг на сегодня: снять жильё на год, собрать первый взнос и кредитную историю, а к покупке вернуться с подтверждением PR. И следить за новостями о федеральном запрете после 1 января 2027 года, хотя для вас он важен меньше, чем налог BC.
Больше материалов на русском о покупке и переезде на странице для русскоязычных клиентов.
Частые вопросы
Может ли арендодатель в BC отказать мне, потому что я из Украины?
По закону нет. Статья 10 Кодекса прав человека BC запрещает отказывать в аренде из-за места происхождения (place of origin), а также из-за наличия детей или законного источника дохода. Исключение: если вы будете делить кухню или ванную с самим хозяином.
Какой залог за квартиру можно требовать?
Не больше половины месячной аренды как залог (security deposit) и ещё не больше половины за животное, если оно есть. Плата за рассмотрение заявки запрещена.
Могут ли украинцы с CUAET получить социальное жильё в BC?
BC Housing называет украинцев, приехавших по CUAET, среди допустимых статусов для субсидированного жилья через Housing Registry и для программ помощи с арендой RAP (семьи с детьми, доход до $60 000) и SAFER (от 60 лет, доход меньше $40 000). Если ваш статус менялся, уточните у BC Housing.
Можно ли купить квартиру в Ванкувере с open work permit?
Можно, если вы под исключением из федерального запрета: CMHC пишет, что приехавшие по CUAET освобождены, пока действует политика IRCC; кроме того, есть общее исключение при 183 и более днях на разрешении на работу. Но в Метро Ванкувере вы заплатите налог BC 20% для иностранцев сверху к обычному PTT, если не станете PR в течение года после покупки и не выполните условия возврата.
До какого числа подавать на продление open work permit?
По странице IRCC, обновлённой 14 октября 2026 года, крайний срок 31 марта 2027 года. Продлить по этим мерам можно один раз. По вашему случаю обращайтесь в IRCC или к лицензированному консультанту (RCIC).
Статья носит общий информационный характер. Иммиграционные вопросы решайте с IRCC или лицензированным консультантом (RCIC), налоговые и юридические вопросы по покупке проверяйте с бухгалтером или юристом.
Источники
- IRCC: Immigration measures and support for Ukrainians (страница обновлена 14 октября 2026)
- IRCC: продление open work permit для украинцев (обновлено 28 августа 2026)
- IRCC: семейная программа PR для украинцев (обновлено 11 марта 2026)
- IRCC: справка для Question Period «Ukraine – CUAET Measures», 8 сентября 2025
- CMHC: Rental Market Report, таблицы по Ванкуверу, октябрь 2025
- CMHC: пресс-релиз о доле свободных квартир, 11 декабря 2025
- Правительство BC: deposits and fees
- Residential Tenancy Act (BC Laws)
- Правительство BC: tenancy agreements
- Правительство BC: rent increases
- BC Gov News: предел повышения аренды на 2027 год, 27 августа 2026
- OIPC BC: сбор персональных данных арендодателями
- RCMP BC: мошенничество с арендой
- Human Rights Code BC (BC Laws)
- BC Housing: Subsidized Housing
- BC Housing: Rental Assistance Program (RAP)
- BC Housing: SAFER
- BC Housing: How to Apply for Rental Housing
- Justice Laws: Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
- Justice Laws: регламент SOR/2022-250
- Justice Laws: Budget Implementation Act, 2024, No. 1 (срок действия запрета)
- CMHC: FAQ по запрету на покупку жилья не-канадцами
- Canadian Mortgage Trends: Оттава пересматривает запрет, 7 октября 2026
- Правительство BC: Additional Property Transfer Tax
- Правительство BC: возврат дополнительного налога
- Правительство BC: Property Transfer Tax
- Правительство BC: освобождение для первой покупки
- Правительство BC: освобождение для новостройки
- Правительство BC: ставки SVT
- Правительство BC: исключения SVT для физических лиц
- Правительство BC: кредит SVT для других владельцев
- CMHC: Newcomers (ипотечное страхование для новых жителей)
- CMHC: минимальный первый взнос
- CMHC: стоимость страховки
- EstateBlock.com: объявления, снимок на 17 октября 2026 (цены в объявлениях, а не цены сделок)
Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.