Бюджет Канады 2026: что меняется для иммигрантов, ипотеки и покупки жилья в Ванкувере
380 000 новых постоянных резидентов в год и 370 000 временных. Это главные цифры федерального бюджета 2026 года для тех, кто приехал в Канаду недавно или только собирается. Бюджет представил министр финансов Франсуа-Филипп Шампань (François-Philippe Champagne) в четверг, 5 ноября, и в нём есть ещё одна строка, которую стоит перечитать всем, кто живёт здесь по разрешению на работу (work permit): до 200 000 временных резидентов, уже находящихся в Канаде, смогут получить статус постоянного резидента (PR) до конца 2027 года.
Для покупателей жилья в Большом Ванкувере в бюджете тоже немало: более высокий лимит для необязательной ипотечной страховки, публикация ставок по застрахованной ипотеке Банком Канады, продление запрета на покупку жилья иностранцами с исключением для новостроек и новые деньги на некоммерческое жильё. Ниже я разобрал, что из этого уже решено, что только предложено и кого касается каждый пункт.
Что меняется, для кого и когда
Сводка по пунктам, которые касаются жилья и статуса. Подробности по каждому ниже.
| Мера и для кого | Статус |
|---|---|
| Иммиграционный план: 380 000 PR и 370 000 временных резидентов в год Все, кто планирует PR или приезд | 2027–2029; детали в отчёте IRCC |
| До 200 000 временных резидентов могут получить PR (100 000 работников через Express Entry и PNP) Владельцы work permit, уже живущие в Канаде | До конца 2027 г.; предложение, критериев пока нет |
| Лимит необязательной ипотечной страховки $1 млн → $1,5 млн, 30 лет амортизации Покупатели с взносом от 20%: первое жильё или новостройка | Предложение, дата не названа |
| Банк Канады публикует ставки по застрахованной ипотеке Все заёмщики | Предложение (регуляции), дата не названа |
| Проверка дохода через CRA для кредиторов Заёмщики | Предложение; пилот с 2027–28 фин. года |
| Прозрачность штрафов за досрочное погашение Заёмщики с застрахованной ипотекой | Только консультации |
| Страховка для 3–4-квартирных домов и домов на 5–50 квартир Небольшие застройщики, инвесторы | Вступает в силу 1 февраля 2027 г. |
| Запрет для иностранцев на вторичное жильё до 1 января 2029 г., новостройки исключаются Покупатели без PR и гражданства | Предложение, нужен закон; сейчас запрет до 1 января 2027 г. |
| Порог формы T1135 $100 000 → $200 000 Те, у кого есть имущество за рубежом | Предложение; налоговые годы после 2026 |
Иммиграция: меньше приезжих, но путь к PR для тех, кто уже здесь
Иммиграционный план на 2027–2029 годы (Immigration Levels Plan) ставит одинаковые цели на каждый из трёх лет: 370 000 новых временных резидентов и 380 000 новых постоянных. Для сравнения бюджет приводит фактические цифры IRCC: в 2023 году приехали 971 815 временных резидентов, в 2024-м 686 010. PR в те же годы получили 471 820 и 483 655 человек.
- Новые временные резиденты
- Новые постоянные резиденты (PR)
Источник: Бюджет Канады 2026, глава 3 (budget.canada.ca), график 3.1 (данные IRCC на 31 августа 2026 г.)
Показать цифры
| Новые временные резиденты | Новые постоянные резиденты (PR) | |
|---|---|---|
| 2023, факт | 971 815 | 471 820 |
| 2024, факт | 686 010 | 483 655 |
| 2027–29, цель | 370 000 | 380 000 |
Сокращение временных приездов уже идёт. По данным в бюджете, с января по август 2026 года новых иностранных студентов приехало на 71% меньше, чем за те же месяцы 2024-го (156 440 человек), а новых работников на 57% меньше (170 455 человек).
До 200 000 временных резидентов смогут получить PR: что известно
Формулировка в бюджете такая: до 200 000 временных резидентов, которые уже находятся в Канаде, «получат возможность» стать постоянными резидентами до конца 2027 года. Из них 100 000 составят работники, подходящие под Express Entry или провинциальные программы (Provincial Nominee Program, PNP). Делать это будут вместе с провинциями, и доля провинций в экономической иммиграции вырастет. На реализацию заложено $302,3 млн на четыре года начиная с 2027–28 финансового года.
Чего в бюджете нет: кто именно попадёт в остальные 100 000, какие нужны стаж, язык и работа, будут ли отдельные потоки для BC и будут ли среди них держатели CUAET. Бюджет прямо говорит, что подробности плана появятся, когда министр иммиграции внесёт в парламент ежегодный доклад об иммиграции за 2026 год. До этого любые обещания «программы для всех с work permit» я бы воспринимал скептически.
Ещё одна строка для тех, кто работает по LMIA: программу временных иностранных работников (Temporary Foreign Worker Program) будут перестраивать под потребности регионов, с ускорением обработки и более жёсткой проверкой работодателей. На это предлагают $151,5 млн на пять лет начиная с 2026–27 года.
Ипотека: страховка до $1,5 млн для тех, у кого взнос от 20%
Самая интересная для покупателей мера записана коротко. Бюджет предлагает поднять лимит цены жилья для необязательной ипотечной страховки (optional mortgage insurance) с $1 млн до $1,5 млн и разрешить по таким застрахованным кредитам амортизацию 30 лет. Условие: хотя бы один заёмщик покупает первое жильё (first-time home buyer) или жильё новое.
Объясню, о чём речь, потому что новые жители это часто путают. Если первоначальный взнос меньше 20%, страховка ипотеки обязательна, и с декабря 2024 года её можно оформить на жильё дешевле $1,5 млн (а для покупателей первого жилья и новостроек с амортизацией до 30 лет). Это уже действует. Новая мера касается другой группы: тех, у кого взнос 20% и больше. Им страховка не нужна, но такой кредит можно застраховать по желанию (это и есть необязательная страховка), и сейчас это возможно только для жилья до $1 млн.
Зачем это заёмщику? Застрахованные кредиты обычно дешевле. По данным Банка Канады, в августе 2026 года средняя ставка по новым застрахованным кредитам с фиксацией на 5 лет и больше была 4,12%, по незастрахованным 4,58%. Разница 0,46 процентного пункта. Правительство пишет, что мера должна усилить конкуренцию между кредиторами.
Источник: Bank of Canada, ряды V122667780 и V122667786
Показать цифры
| Показатель | Ставка |
|---|---|
| Без страховки | 4,58% |
| Застрахованная | 4,12% |
Сколько это может значить в деньгах? Пример гипотетический: таунхаус за $1 200 000, взнос 20%, кредит $960 000. Ставки взяты средние за август, а не реальные предложения; ставка не меняется весь срок, расчёт по канадскому правилу (полугодовая капитализация).
| Сценарий | Кредит | В месяц |
|---|---|---|
| Без страховки (как сейчас выше $1 млн), 4,58%, 25 лет | $960 000 | $5 356 |
| Застрахован, премию платит не заёмщик, 4,12%, 25 лет | $960 000 | $5 112 |
| Застрахован, премия 2,4% добавлена к кредиту, 4,12%, 25 лет | $983 040 | $5 235 |
| Застрахован, премия 2,6% в кредите, 4,12%, 30 лет | $984 960 | $4 751 |
Если премию берёт на себя кредитор, разница выходит около $244 в месяц. Если премию по таблице CMHC (2,4% от суммы при кредите 75–80% от цены) добавят к кредиту, экономия на платеже падает до $121, а долг вырастает на $23 040. Кто будет платить премию по необязательной страховке и сколько, из текста бюджета не ясно. С 30-летней амортизацией платёж ниже, но процентов за весь срок вы заплатите больше. Сравнивайте полную стоимость кредита, а не только платёж; посчитать премию можно в калькуляторе страховки CMHC.
Где цены попадают в этот диапазон
Мера про жильё от $1 млн до $1,5 млн. В Большом Ванкувере в этот коридор попадают в первую очередь таунхаусы. По снимку EstateBlock на 6 ноября медиана цены в объявлениях на таунхаусы выше $1 млн в четырёх городах из семи, которые я смотрел: Ванкувер, Северный Ванкувер, Коквитлам, Ричмонд. Медианы по квартирам во всех семи городах ниже $1 млн, там необязательная страховка доступна уже сейчас. Это цены в объявлениях, а не цены сделок.
Источник: EstateBlock.com, снимок на 6 ноября 2026 г. Цены в объявлениях, а не цены сделок
Показать цифры
| Показатель | Медиана |
|---|---|
| Ванкувер | $1,39 млн |
| Северный Ванкувер | $1,30 млн |
| Коквитлам | $1,10 млн |
| Ричмонд | $1,04 млн |
| Бёрнаби | $977 тыс. |
| Лэнгли | $830 тыс. |
| Суррей | $788 тыс. |
Объём рынка тоже немаленький: только в Ванкувере на сайте 496 активных объявлений о продаже таунхаусов, в Ричмонде 323, в Коквитламе 199. Посмотреть их можно на EstateBlock.
Остальные ипотечные меры
- Ставки от Банка Канады. Новые регуляции должны обязать публиковать больше данных о ставках по застрахованной ипотеке, и публиковать их будет Банк Канады. Цель: чтобы заёмщик мог сравнить, сколько реально платят другие. Дата не названа.
- Проверка дохода через CRA. Предлагается поправка к закону о Налоговом агентстве Канады (CRA), чтобы оно могло подтверждать доход заёмщика кредиторам и страховщикам. Цель: быстрее оформлять заявки и бороться с мошенничеством. На разработку и пилот $13 млн на три года начиная с 2027–28 года.
- Штрафы за досрочное погашение. Правительство собирается провести консультации о том, как сделать понятнее штрафы (prepayment penalties) по застрахованной ипотеке. Пока это только намерение.
Моё мнение про проверку дохода: тем, кто недавно в Канаде и подал одну декларацию или ни одной, она вряд ли поможет в первые годы. У CRA просто нет вашей истории доходов. Справки от работодателя и выписки никуда не денутся, поэтому собирайте документы заранее. Подробнее о том, как банки смотрят на новых жителей, в статье про ипотеку для иммигрантов.
Мультиплексы: новые правила страховки с 1 февраля 2027 года
Этот пункт объявлен с конкретной датой. С 1 февраля 2027 года меняются правила ипотечной страховки для домов на три-четыре квартиры, а частным страховщикам разрешат страховать кредиты на жилые дома на 5–50 квартир. Министерство финансов выпустило техническое описание параметров.
Бюджет приводит пример. Застройщик строит фоурплекс (fourplex, дом на четыре квартиры) за $3 млн. По нынешним правилам страховки такой проект не проходит: цена выше лимита $1,5 млн, и владелец должен жить в одной из квартир. После изменений кредит на строительство нового дома на три-четыре квартиры можно будет застраховать на сумму до 90% стоимости, без верхнего предела цены и без требования жить в доме. Готовый дом можно сдавать целиком с застрахованной ипотекой на срок амортизации до 30 лет или продать квартиры по отдельности.
Если у вас есть участок и вы думали о мультиплексе, обсудите с ипотечным брокером, как будет выглядеть финансирование после 1 февраля. Что разрешено строить на обычном участке в BC, я разбирал в английской статье про Bill 44. Моё мнение: сама страховка не делает проект выгодным, стоимость строительства и уровень аренды решают больше.
Запрет для иностранцев: до 2029 года, но не для новостроек
Сейчас федеральный запрет на покупку жилья иностранцами (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) по закону прекращает действовать 1 января 2027 года. Бюджет предлагает продлить его на два года, до 1 января 2029 года, но только для вторичного жилья. Новое жильё из запрета выводится. Правительство обещает внести законопроект и запустить процесс регуляций «в короткие сроки».
Пока закон не принят, это предложение. Неизвестно и то, что именно будет считаться новым жильём. Действующие исключения, например для владельцев разрешения на работу, у которых на дату покупки остаётся не меньше 183 дней срока, и для украинцев по CUAET (по разъяснению CMHC, пока действует временная политика), записаны в нынешних правилах; как они будут выглядеть после продления, станет ясно из текста законопроекта. Подробный разбор, включая провинциальный налог 20% для иностранных покупателей, есть в статье о покупке недвижимости иностранцами.
Деньги на жильё: Build Canada Homes, бездомность, пособие на аренду
Самые крупные суммы в жилищном разделе идут не покупателям, а на некоммерческое и социальное жильё. Бюджет ставит цель покончить с бездомностью за 10 лет и предлагает на это $11,2 млрд за четыре года начиная с 2027–28 года и ещё $17,8 млрд в последующие годы. Из чего складываются эти $11,2 млрд:
Источник: Бюджет Канады 2026, глава 3 (budget.canada.ca)
Показать цифры
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Поддерживающее и переходное жильё | $3,6 млрд |
| Reaching Home и программа для ветеранов | $2,1 млрд |
| Центры психического здоровья и зависимостей | $2,0 млрд |
| Integrated Supports Fund | $1,8 млрд |
| Canada Housing Benefit (пособие на аренду) | $1,7 млрд |
Для арендаторов с низким доходом важна строчка про пособие Canada Housing Benefit: его продлевают на 10 лет, $1,7 млрд на три года начиная с 2028–29 года и $3,9 млрд позже. Это прямая ежемесячная помощь с арендой для людей с низким доходом.
Федеральное агентство Build Canada Homes получает ещё $13 млрд на десять лет начиная с 2028–29 года. Общий капитал агентства достигнет $45 млрд, а цель на десятилетие — 200 000 новых домов по стране. Отдельная цель — утроить темп строительства некоммерческого жилья до 24 000 начатых квартир в год; сейчас такое жильё составляет около 4% жилого фонда. Ещё $1,5 млрд на четыре года пойдёт на подготовку федеральных земель под жильё: водопровод, канализацию, дороги.
Среди примеров проектов Build Canada Homes бюджет называет Heather Lands в Ванкувере. Сумму по этому проекту текст бюджета не раскрывает, так что сколько там будет квартир и когда, пока говорить рано.
Налоги: если у вас осталась квартира на родине
Мелкий, но полезный пункт для многих читателей этого блога. Сейчас порог для подачи декларации об иностранном имуществе (форма T1135, Foreign Income Verification Statement) составляет $100 000. Бюджет предлагает поднять его до $200 000, а порог упрощённой отчётности — с менее чем $250 000 до менее чем $500 000. По оценке правительства, примерно треть тех, кто сейчас подаёт эту форму, больше не будут обязаны это делать. Применяться это будет к налоговым годам, которые заканчиваются после 2026 года.
Какое имущество учитывается в этом пороге и нужно ли подавать форму именно вам, зависит от деталей. Этот вопрос стоит задать бухгалтеру до следующего налогового сезона.
Моё мнение: что делать сейчас
Если вы по разрешению на работу и хотите PR. Главное событие бюджета для вас — не ипотека, а 200 000 мест на переход в PR. Критериев пока нет. Я бы не торопился с покупкой в расчёте на программу, о которой известна одна строка, но держал бы документы в порядке: языковые тесты, справки о работе, налоговые декларации. Когда IRCC опубликует детали, действовать придётся быстро.
Если вы собираетесь покупать с взносом 20% или больше в диапазоне $1–1,5 млн. Мера ещё не действует, и дата не названа. Ждать её ради разницы в ставке или нет — решение, которое зависит от цены конкретного объекта и вашей ставки, а не от заголовка. Спросите ипотечного брокера, предлагает ли ваш кредитор застрахованный вариант уже сейчас (для жилья до $1 млн это возможно) и как изменится предложение, когда правило вступит в силу.
Если вы покупатель без PR. До 1 января 2027 года действует нынешний запрет с нынешними исключениями. Если продление примут в предложенном виде, новостройки откроются для иностранцев, а вторичное жильё останется закрытым до 2029 года. Провинциальный налог 20% для иностранных покупателей в Metro Vancouver от федерального бюджета не зависит.
Если вы арендуете. В кратком обзоре бюджета правительство пишет, что средняя запрашиваемая аренда заметно снизилась с 2024 года, сильнее всего в Торонто и Ванкувере. Новых приезжих станет меньше, но прогнозов по аренде в бюджете нет, и я их тоже не даю. О том, как искать квартиру и что проверять в договоре, я писал в статье о жилье для иммигрантов.
Всё в этой статье описывает предложения бюджета на 6 ноября 2026 года. Свою ситуацию обязательно проверьте: налоги — с бухгалтером, право на покупку — с юристом, статус — с иммиграционным консультантом (RCIC), ипотеку — с ипотечным брокером. Если хотите обсудить покупку по-русски, вот моя страница.
Частые вопросы
Что в бюджете Канады 2026 касается иммиграции?
План на 2027–2029 годы: 380 000 новых постоянных резидентов и 370 000 временных резидентов в каждый год. Кроме того, до 200 000 временных резидентов, уже живущих в Канаде, смогут получить PR до конца 2027 года, из них 100 000 работников через Express Entry и провинциальные программы. Критерии появятся вместе с ежегодным докладом IRCC парламенту.
Что меняется в ипотеке по бюджету 2026?
Бюджет предлагает поднять лимит цены для необязательной ипотечной страховки (при взносе от 20%) с $1 млн до $1,5 млн с амортизацией до 30 лет, если хотя бы один заёмщик покупает первое жильё или жильё новое. Также Банк Канады будет публиковать данные о ставках по застрахованной ипотеке, CRA сможет подтверждать доход заёмщиков, а по штрафам за досрочное погашение пройдут консультации. Даты вступления в силу пока не названы.
Продлили ли запрет на покупку жилья иностранцами?
Бюджет предлагает продлить запрет до 1 января 2029 года только для вторичного жилья и исключить из него новостройки. Это предложение: нужен закон и регуляции. По действующему закону запрет заканчивается 1 января 2027 года.
Когда вступают в силу новые правила страховки для мультиплексов?
1 февраля 2027 года. Для домов на три-четыре квартиры появятся новые возможности страхования, а частные страховщики смогут страховать кредиты на дома на 5–50 квартир.
Источники
- Бюджет Канады 2026: главная страница (5 ноября 2026 г.)
- Бюджет 2026, глава 3: жильё, ипотека, иммиграционный план
- Canadian Mortgage Trends: обзор бюджета 2026 (министр финансов Франсуа-Филипп Шампань)
- Бюджет 2026, глава 1: прозрачность цен на рынке застрахованной ипотеки
- Бюджет 2026, глава 6: налоговые меры (порог T1135)
- Бюджет 2026: краткий обзор (Budget in Brief)
- Бюджет 2026, полный текст PDF (приложение о законодательных мерах)
- Bank of Canada: средняя ставка по застрахованной ипотеке, фиксация 5+ лет (V122667780)
- Bank of Canada: средняя ставка по незастрахованной ипотеке, фиксация 5+ лет (V122667786)
- CMHC: стоимость страховки ипотеки
- CMHC: премии и надбавка за амортизацию больше 25 лет
- CMHC: что такое страховка ипотеки (обязательна при взносе меньше 20%)
- Министерство финансов Канады: лимит $1,5 млн и 30 лет амортизации с 15 декабря 2024 г.
- Budget Implementation Act, 2024, No. 1: срок действия запрета до 1 января 2027 г.
- Регуляции о запрете на покупку жилья иностранцами (SOR/2022-250)
- CMHC: вопросы и ответы о запрете на покупку жилья иностранцами
- EstateBlock.com: таунхаусы в продаже, снимок 6 ноября 2026 г.
Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.