Процентная ставка Банка Канады: 2,25% почти год, а фиксированная ипотека дорожает
Процентная ставка Банка Канады (Bank of Canada) сейчас 2,25%. Последний раз её меняли 29 октября 2025, и с тех пор банк семь раз подряд оставлял её без изменений. А средняя ставка по новой пятилетней фиксированной ипотеке без страховки с апреля 2026 года подросла с 4,17% до 4,49% в июле (в октябре 2025 года было 4,40%).
Отсюда вопрос, который логично задать в банке: «Банк Канады ничего не менял, почему мне предлагают ставку выше, чем весной?» Ответ в том, что фиксированная ипотека живёт по своим правилам и смотрит не на решение Банка Канады, а на рынок облигаций. Ниже разбираю, как это устроено, сколько это стоит в долларах на ипотеке в $700 тыс., как работает стресс-тест и что всё это значит для цен на жильё в Ванкувере (сами цены по городам Канады я разобрал в отдельной статье). Следующее решение по ставке 28 октября 2026.
Источник: Банк Канады (ставка, прайм на 7 октября 2026, средние ипотечные ставки за июль 2026 по таблице A4, доходность облигаций на 13 октября 2026).
История ставки Банка Канады: от 0,25% до 5% и обратно
- Прайм
- Ставка Банка Канады
Источник: Банк Канады (Bank of Canada), решения по ставке 2022–2026; прайм: Банк Канады, ряд V80691311
Показать цифры
| Прайм | Ставка Банка Канады | |
|---|---|---|
| янв. 22 | 2,45% | 0,25% |
| март 22 | 2,70% | 0,50% |
| апр. 22 | 3,20% | 1,00% |
| июнь 22 | 3,70% | 1,50% |
| июль 22 | 4,70% | 2,50% |
| сент. 22 | 5,45% | 3,25% |
| окт. 22 | 5,95% | 3,75% |
| дек. 22 | 6,45% | 4,25% |
| янв. 23 | 6,70% | 4,50% |
| март 23 | 6,70% | 4,50% |
| апр. 23 | 6,70% | 4,50% |
| июнь 23 | 6,95% | 4,75% |
| июль 23 | 7,20% | 5,00% |
| сент. 23 | 7,20% | 5,00% |
| окт. 23 | 7,20% | 5,00% |
| дек. 23 | 7,20% | 5,00% |
| янв. 24 | 7,20% | 5,00% |
| март 24 | 7,20% | 5,00% |
| апр. 24 | 7,20% | 5,00% |
| июнь 24 | 6,95% | 4,75% |
| июль 24 | 6,70% | 4,50% |
| сент. 24 | 6,45% | 4,25% |
| окт. 24 | 5,95% | 3,75% |
| дек. 24 | 5,45% | 3,25% |
| янв. 25 | 5,20% | 3,00% |
| март 25 | 4,95% | 2,75% |
| апр. 25 | 4,95% | 2,75% |
| июнь 25 | 4,95% | 2,75% |
| июль 25 | 4,95% | 2,75% |
| сент. 25 | 4,70% | 2,50% |
| окт. 25 | 4,45% | 2,25% |
| дек. 25 | 4,45% | 2,25% |
| янв. 26 | 4,45% | 2,25% |
| март 26 | 4,45% | 2,25% |
| апр. 26 | 4,45% | 2,25% |
| июнь 26 | 4,45% | 2,25% |
| июль 26 | 4,45% | 2,25% |
| сент. 26 | 4,45% | 2,25% |
В январе 2022 года ставка была 0,25%, на этом уровне она держалась с марта 2020-го. Потом инфляция пошла вверх, и Банк Канады начал резко её повышать: 10 повышений с марта 2022 по июль 2023 года, всего на 4,75 п. п. Самый большой шаг был 13 июля 2022: сразу на целый процентный пункт, до 2,50%. Пик, 5,00%, наступил 12 июля 2023 и продержался почти год.
Снижать начали 5 июня 2024. До октября 2025 года было 9 снижений, всего на 2,75 п. п., до нынешних 2,25%. Прайм за это время прошёл путь 2,45% → 7,20% → 4,45%. Для плавающей ипотеки это главная цифра: каждые 0,25 п. п. снижения прайма напрямую уменьшают ставку.
С ноября 2025 года ставка стоит на месте: решение 10 декабря 2025 года и все шесть решений 2026 года прошли без изменений. Полный список дат и пресс-релизов есть на странице ставки Банка Канады.
Ставка стоит, а фиксированная ипотека дорожает. Почему
Банк Канады управляет только самой короткой ставкой, на одну ночь. Пятилетняя фиксированная ипотека для банка ближе к пятилетнему займу, и её цена зависит от того, сколько рынок требует за пятилетние деньги. Удобный ориентир здесь: доходность пятилетних облигаций правительства Канады (Government of Canada 5-year bond yield).
29 октября 2025, в день последнего снижения ставки, эта доходность была 2,73%. На 13 октября 2026 года 3,55%, на 0,82 п. п. выше. Сам Банк Канады в сентябрьском решении написал: «Финансовые условия ужесточились с июля. Долгосрочная доходность облигаций выросла во всём мире, включая Канаду».
- 5-летняя фиксированная ипотека
- 5-летние гособлигации
- Ставка Банка Канады
Источник: Банк Канады, ставка на конец месяца; доходность 5-летних гособлигаций Канады (на конец месяца, октябрь = 13 октября); таблица A4 (5-летняя фиксированная, без страховки, данные до июля 2026)
Показать цифры
| 5-летняя фиксированная ипотека | 5-летние гособлигации | Ставка Банка Канады | |
|---|---|---|---|
| сент. 25 | 4,37% | 2,74% | 2,50% |
| окт. 25 | 4,40% | 2,70% | 2,25% |
| нояб. 25 | 4,26% | 2,72% | 2,25% |
| дек. 25 | 4,31% | 2,96% | 2,25% |
| янв. 26 | 4,33% | 2,93% | 2,25% |
| февр. 26 | 4,31% | 2,67% | 2,25% |
| март 26 | 4,22% | 3,09% | 2,25% |
| апр. 26 | 4,17% | 3,20% | 2,25% |
| май 26 | 4,30% | 3,05% | 2,25% |
| июнь 26 | 4,35% | 3,01% | 2,25% |
| июль 26 | 4,49% | 3,27% | 2,25% |
| авг. 26 | — | 3,33% | 2,25% |
| сент. 26 | — | 3,69% | 2,25% |
| окт. 26 | — | 3,55% | 2,25% |
Ипотечные ставки на графике идут за облигациями с опозданием. Это нормально: в статистику «выданных» ипотек попадают и ставки, которые люди зафиксировали (rate hold) на несколько месяцев раньше. В феврале доходность облигаций опускалась до 2,67%, к концу сентября поднялась до 3,69%. Средние ипотечные ставки за август и сентябрь Банк Канады ещё не опубликовал, но есть косвенный признак: публичная (posted) пятилетняя ставка крупных банков, которая с мая 2025 года стояла на 6,09%, 7 октября 2026 поднялась до 6,19%.
С плавающей ставкой картина обратная. Она привязана к прайму, прайм к ставке Банка Канады, поэтому весь 2026 год средняя плавающая почти не двигалась: 3,86% в январе, 3,86% в июле. Разница с праймом (4,45%) показывает среднюю скидку банков: около 0,59 п. п. (мой расчёт).
- Фиксированная 5 лет и больше
- Плавающая
Показать цифры
| Фиксированная 5 лет и больше | Плавающая | |
|---|---|---|
| янв. 22 | 2,61% | 1,50% |
| февр. 22 | 2,81% | 1,53% |
| март 22 | 3,02% | 1,80% |
| апр. 22 | 3,26% | 2,37% |
| май 22 | 3,41% | 2,57% |
| июнь 22 | 3,70% | 3,17% |
| июль 22 | 4,05% | 4,13% |
| авг. 22 | 4,44% | 4,32% |
| сент. 22 | 4,80% | 5,03% |
| окт. 22 | 5,01% | 5,53% |
| нояб. 22 | 5,17% | 5,66% |
| дек. 22 | 5,22% | 6,14% |
| янв. 23 | 5,20% | 6,44% |
| февр. 23 | 5,09% | 6,48% |
| март 23 | 5,11% | 6,63% |
| апр. 23 | 5,08% | 6,71% |
| май 23 | 5,04% | 6,79% |
| июнь 23 | 5,12% | 7,17% |
| июль 23 | 5,31% | 7,25% |
| авг. 23 | 5,46% | 7,37% |
| сент. 23 | 5,69% | 7,13% |
| окт. 23 | 5,79% | 7,07% |
| нояб. 23 | 6,00% | 6,99% |
| дек. 23 | 5,96% | 6,92% |
| янв. 24 | 5,67% | 6,92% |
| февр. 24 | 5,57% | 6,91% |
| март 24 | 5,51% | 6,86% |
| апр. 24 | 5,30% | 6,84% |
| май 24 | 5,34% | 6,87% |
| июнь 24 | 5,21% | 6,59% |
| июль 24 | 5,15% | 6,29% |
| авг. 24 | 5,11% | 6,18% |
| сент. 24 | 4,93% | 5,93% |
| окт. 24 | 4,82% | 5,44% |
| нояб. 24 | 4,68% | 5,32% |
| дек. 24 | 4,61% | 4,86% |
| янв. 25 | 4,59% | 4,64% |
| февр. 25 | 4,61% | 4,60% |
| март 25 | 4,52% | 4,42% |
| апр. 25 | 4,30% | 4,42% |
| май 25 | 4,24% | 4,47% |
| июнь 25 | 4,25% | 4,53% |
| июль 25 | 4,27% | 4,54% |
| авг. 25 | 4,31% | 4,49% |
| сент. 25 | 4,37% | 4,27% |
| окт. 25 | 4,40% | 3,97% |
| нояб. 25 | 4,26% | 3,88% |
| дек. 25 | 4,31% | 3,88% |
| янв. 26 | 4,33% | 3,86% |
| февр. 26 | 4,31% | 3,84% |
| март 26 | 4,22% | 3,84% |
| апр. 26 | 4,17% | 3,88% |
| май 26 | 4,30% | 3,89% |
| июнь 26 | 4,35% | 3,90% |
| июль 26 | 4,49% | 3,86% |
Здесь видно, как менялся выбор между фиксированной и плавающей. С июля 2022 по август 2025 года плавающая почти всегда была дороже фиксированной (исключение: февраль–март 2025), на пике в августе 2023 года в среднем 7,37%. С сентября 2025 года всё наоборот: плавающая каждый месяц дешевле, в июле 2026 года разница 0,63 п. п. Для сравнения: в октябре 2021 года, когда оформлялись многие ипотеки, которые продлевают сейчас, средняя пятилетняя фиксированная была 2,22%.
У застрахованных ипотек (insured, обычно когда первый взнос меньше 20%) средняя ставка ниже: пятилетняя фиксированная в июле 2026 года в среднем 4,05%. Текущие предложения банков и брокеров удобно сравнивать на странице ипотечных ставок.
Сколько это в долларах
Проценты легко недооценить. Ниже гипотетический пример: ипотека $700 000, амортизация 25 лет, платёж раз в месяц. Для фиксированных ставок я считаю так, как принято в Канаде (полугодовая капитализация), для плавающей я считал с помесячной капитализацией. Это средние ставки и мой расчёт, а не предложение конкретного банка.
| Ставка | % | Платёж в месяц |
|---|---|---|
| Плавающая, средняя, июль 2026 (капитализация помесячно) | 3,86% | $3 640,96 |
| Фиксированная 5 лет, insured, июль 2026 | 4,05% | $3 701,14 |
| Фиксированная 5 лет, без страховки, июль 2026 | 4,49% | $3 870,42 |
| Та же ставка + 1 п. п. | 5,49% | $4 268,67 |
| Публичная (posted) 5 лет, 7 октября 2026 | 6,19% | $4 558,01 |
| Ставка стресс-теста для 4,49% (только для проверки дохода) | 6,49% | $4 684,52 |
| Средняя фиксированная, октябрь 2021 | 2,22% | $3 039,00 |
Источник: ставки из таблицы A4 Банка Канады и ряда V80691335; платежи посчитал я по стандартной формуле аннуитета.
Каждый процентный пункт на такой ипотеке стоит около $398 в месяц, почти $4 800 в год. Средняя плавающая сейчас дешевле средней фиксированной примерно на $229 в месяц. Но эта экономия не гарантирована: если прайм вырастет на 0,25 п. п., платёж по плавающей при ставке 3,86% вырастет примерно на $97 в месяц, а если снизится, то примерно на столько же уменьшится. У одних плавающих ипотек при этом меняется платёж, у других только доля, которая идёт на погашение долга: уточните в своём договоре.
Строка с октябрём 2021 года для тех, кто сейчас продлевает: тот же долг по сегодняшней средней ставке обходится на $831 в месяц дороже. Про продление подробно я писал в статье о продлении ипотеки в 2026 году (на английском).
Стресс-тест: по какой ставке вас проверяют
Для ипотеки без страховки федеральный регулятор банков OSFI устанавливает минимальную квалификационную ставку (minimum qualifying rate, MQR): большее из двух, ставка по договору плюс 2 п. п. или 5,25%. При средней фиксированной 4,49% банк проверит ваш доход по ставке 6,49%, при плавающей 3,86% по ставке 5,86%. Обе выше порога 5,25%, так что сейчас работает именно «плюс 2».
Что это значит на практике. Возьмём эталонную цену квартиры в регионе GVR за сентябрь 2026 года, $682 500. С первым взносом 20% ипотека около $546 000. По ставке 4,49% платёж около $3 019 в месяц, но доход банк будет проверять так, как будто вы платите около $3 654. Это гипотетический пример, а свой бюджет удобно прикинуть в калькуляторе доступности ипотеки. Как банки смотрят на доход и кредитную историю новых жителей Канады, я разбирал в статье об ипотеке для иммигрантов.
При продлении правила мягче, чем многие думают:
- С 21 ноября 2024 OSFI не требует стресс-тест при переходе ипотеки без страховки к другому федеральному кредитору в момент продления (straight switch). Условия: ипотека отдельная (stand-alone, не в составе комбинированного кредита), срок амортизации не увеличивается, а долг увеличивается не больше чем на $3 000 на расходы по переходу (штрафы, комиссии). Банк всё равно обязан проверить заёмщика разумно, просто фиксированной формулы «плюс 2» нет.
- Для застрахованных ипотек Министерство финансов Канады в сентябре 2024 года объявило, что их владельцы могут перейти к другому кредитору при продлении без повторного стресс-теста.
- Продление у того же банка не является новой ипотекой, и правило OSFI говорит о «новых» заёмщиках. Но прямо этот случай на странице OSFI не описан, поэтому уточняйте у своего банка.
Банк Канады в обзоре финансовой стабильности 2026 года отметил, что более 90% тех, кто продлил ипотеку за предыдущие 12 месяцев, получили ставку ниже своей квалификационной. Иначе говоря, стресс-тест в своё время сработал как подушка. Правила меняются, и случаи бывают разные: свою ситуацию подтвердите у кредитора или ипотечного брокера, а юридические и налоговые вопросы с бухгалтером или юристом.
Что смотрит Банк Канады перед 28 октября
Я не берусь угадывать решение. Вот что банк сам назвал важным в сентябре и какие данные вышли с тех пор.
Инфляция. Цель Банка Канады 2%. По данным Statistics Canada, в августе 2026 года потребительские цены выросли на 3,0% за год, как и в июле. Главная причина бензин: +22,8% за год. Без бензина инфляция 2,4%. Стоимость жилья (shelter) выросла всего на 1,5%, аренда по Канаде на 2,8%. Данные за сентябрь выйдут 19 октября, за девять дней до решения.
Экономика и работа. Во втором квартале ВВП, по словам Банка Канады, вырос на 3,3%. Зато в сентябре, по данным Statistics Canada, занятость в Канаде упала на 68 000 человек, второй месяц подряд, безработица выросла до 6,5%. В Британской Колумбии минус 20 000 рабочих мест и безработица 6,4%.
Риски. В сентябре банк написал, что риски более высокой инфляции выросли, а новые тарифы делают перспективы роста менее определёнными, и что он готов скорректировать политику при необходимости. Про жильё там одна фраза: после нескольких слабых кварталов активность на рынке жилья немного восстановилась.
Прогноз самого Банка Канады (июльский Доклад о денежно-кредитной политике, Monetary Policy Report): инфляция постепенно снизится и вернётся примерно к 2% в начале 2027 года, рост ВВП 0,7% в 2026 году и 1,8% в 2027-м. 28 октября выйдет новый доклад с обновлёнными цифрами. Это прогноз банка, а не обещание, и он сам оговаривает, что многое зависит от цен на нефть и бензин.
| Дата решения | Что выходит |
|---|---|
| 28 октября 2026 | ставка + Доклад о денежно-кредитной политике |
| 9 декабря 2026 | ставка |
| 27 января 2027 | ставка + Доклад о денежно-кредитной политике |
| 3 марта 2027 | ставка |
| 28 апреля 2027 | ставка + Доклад о денежно-кредитной политике |
| 2 июня 2027 | ставка |
| 21 июля 2027 | ставка + Доклад о денежно-кредитной политике |
| 8 сентября 2027 | ставка |
| 27 октября 2027 | ставка + Доклад о денежно-кредитной политике |
| 8 декабря 2027 | ставка |
Источник: Банк Канады, график объявлений на 2026 и 2027 годы. Объявление в 9:45 по восточному времени (6:45 по Ванкуверу).
Ставки и цены в Ванкувере
Для покупателя ставка и цена складываются в один платёж, поэтому, по-моему, смотреть на них по отдельности бессмысленно. По данным GVR (Greater Vancouver Realtors) за сентябрь 2026 года, эталонная цена (benchmark, MLS® HPI) по всем типам жилья в регионе $1 075 900, на 5,5% ниже, чем год назад. Продаж 1 717, на 8,4% меньше, чем в сентябре 2025-го. Главный экономист GVR Эндрю Лис (Andrew Lis) отмечает, что все сегменты рынка подешевели примерно на 3% с начала года.
| Показатель | Цена | За год |
|---|---|---|
| Дом (detached), эталонная цена GVR | $1 784 700 | −7,3% |
| Таунхаус, эталонная цена GVR | $1 016 700 | −4,7% |
| Квартира, эталонная цена GVR | $682 500 | −6,2% |
| Квартиры в объявлениях: Ванкувер, медиана | $799 000 | — |
| Квартиры в объявлениях: Бёрнаби (Burnaby), медиана | $685 739 | — |
| Квартиры в объявлениях: Суррей (Surrey), медиана | $499 161 | — |
Источник: GVR, статистика за сентябрь 2026; объявления на EstateBlock.com, снимок на 14 октября 2026 г. (цены в объявлениях, а не цены сделок).
Две части таблицы считают разное. Эталонная цена GVR это расчётная цена типичного проданного объекта по всему региону. Медиана EstateBlock это середина цен, которые продавцы просят в активных объявлениях конкретного города: цены в объявлениях, а не цены сделок. В Ванкувере сейчас 2 315 квартир в продаже с медианой $799 000, в Суррее 1 113 с медианой $499 161. Посмотреть их можно на EstateBlock: Ванкувер, Бёрнаби, Суррей.
Выбор города двигает бюджет сильнее, чем ставка: по ценам в объявлениях медианная квартира в Суррее почти на $300 тыс. дешевле ванкуверской. Подробный разбор по районам и типам жилья в моём ежемесячном обзоре рынка недвижимости Ванкувера.
Что бы я делал
Дальше моё мнение. Оно опирается на цифры выше, но это не прогноз ставок.
Если покупаете впервые. Не ждите 28 октября как дня, который всё решит. Даже если Банк Канады изменит ставку на 0,25 п. п., фиксированная ипотека может не сдвинуться или пойти в другую сторону: её двигают облигации. Я бы взял предварительное одобрение (pre-approval) с фиксацией ставки, а силы тратил бы на переговоры о цене: продажи в регионе GVR на 8,4% ниже прошлогодних, и у покупателя есть время выбирать. С чего начать, если вы в Канаде недавно, расписано в статье как купить дом в Канаде.
Если выбираете между фиксированной и плавающей. Сейчас плавающая в среднем дешевле на 0,63 п. п. Вопрос в том, выдержит ли ваш бюджет рост прайма. Если лишние $100–200 в месяц для вас болезненны, спокойствие фиксированной стоит своей цены. Если запас есть, плавающая сейчас выглядит разумно. Решение личное, и я бы обсудил его с ипотечным брокером на конкретных цифрах.
Если продлеваете. Агентство по защите прав потребителей финансовых услуг (FCAC) советует сравнивать предложения за несколько месяцев до конца срока, а не ждать письма от банка (федеральный банк обязан прислать его минимум за 21 день). И помните: если ипотека без страховки и отдельная (не в составе комбинированного кредита), а вы переходите к другому федеральному кредитору без увеличения амортизации и без увеличения долга сверх $3 000 на расходы по переходу, OSFI не требует стресс-тест по своей формуле.
Если у вас плавающая. Ваш платёж зависит от прайма (4,45%). Решения 28 октября и 9 декабря касаются вас напрямую, а доходность облигаций на ваш платёж напрямую не влияет.
Остальные материалы на русском собраны на русской странице сайта.
Частые вопросы
Какая сейчас процентная ставка Банка Канады?
2,25%. Банк Канады снизил её до этого уровня 29 октября 2025 года и с тех пор семь раз подряд оставлял без изменений, последний раз 2 сентября 2026 года. Прайм крупных банков 4,45%.
Когда следующее решение Банка Канады по ставке?
28 октября 2026 года, вместе с новым Докладом о денежно-кредитной политике. Следующее после него 9 декабря 2026 года. Первое решение 2027 года 27 января.
Почему фиксированные ипотечные ставки растут, если Банк Канады не менял ставку?
Фиксированная ипотека зависит от доходности облигаций, а не от ставки Банка Канады. Доходность пятилетних гособлигаций Канады выросла с 2,73% 29 октября 2025 года до 3,55% 13 октября 2026 года. Средняя пятилетняя фиксированная ставка по новым ипотекам без страховки выросла с 4,17% в апреле до 4,49% в июле 2026 года.
Как ставка Банка Канады влияет на плавающую ипотеку?
Напрямую. Плавающая ставка считается от прайма, а прайм крупных банков в 2022–2026 годах был на 2,20 п. п. выше ставки Банка Канады. На гипотетической ипотеке $700 000 на 25 лет при ставке 3,86% каждые 0,25 п. п. меняют платёж примерно на $97 в месяц.
Источники
- Bank of Canada: ключевая ставка, история решений и график на 2026–2027 годы
- Bank of Canada: решение от 2 сентября 2026 г.
- Bank of Canada: решение от 15 июля 2026 г.
- Bank of Canada: решение от 29 октября 2025 г. (снижение до 2,25%)
- Bank of Canada: Monetary Policy Report, июль 2026
- Bank of Canada: ставка (ряд V39079)
- Bank of Canada: прайм (ряд V80691311)
- Bank of Canada: публичная 5-летняя ставка (ряд V80691335)
- Bank of Canada: средние ипотечные ставки, таблица A4
- Bank of Canada: доходность 5-летних облигаций правительства Канады
- Bank of Canada: Financial Stability Report 2026, домохозяйства
- OSFI: минимальная квалификационная ставка для ипотек без страховки
- OSFI: отмена MQR для straight switch при продлении (21 ноября 2024 г.)
- Министерство финансов Канады: реформа ипотечных правил, сентябрь 2024 г.
- FCAC: продление ипотеки
- Statistics Canada: индекс потребительских цен, август 2026
- Statistics Canada: обследование рабочей силы, сентябрь 2026
- Greater Vancouver Realtors: статистика за сентябрь 2026
- EstateBlock.com: квартиры в продаже в Ванкувере (снимок 14 октября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже в Бёрнаби
- EstateBlock.com: квартиры в продаже в Суррее
Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.