Налог при продаже дома в Канаде: когда он равен нулю и когда забирает половину прибыли

Автор: Вадим Марусин PREC 21 октября 2026 г. 13 мин чтения

$0, около $32 900 или $21 700. Это налог с одной и той же квартиры в Ванкувере, проданной за $800 000, в трёх разных жизненных историях (в коротком сценарии с другой ценой покупки, $720 000). В первой владелец в ней жил. Во второй сдавал её десять лет. В третьей купил и продал меньше чем через год. Цена та же, город тот же; меняется только то, как вы этой квартирой пользовались и сколько её держали.

Отдельного «налога на продажу дома» в Канаде нет. Есть налог на прирост капитала (capital gain), который идёт в обычную декларацию, есть льгота для основного жилья (principal residence exemption), есть федеральное правило против перепродаж и с 2025 года ещё и провинциальный налог BC на быструю перепродажу. А если вы уже уехали из Канады, сверху добавляется процедура по статье 116, которая может на месяцы заморозить четверть цены. Ниже всё по порядку и с расчётами.

Своё жильё все годы$0но продажу надо показать в декларации

Доля прироста в доходе50%повышение до 2/3 отменено

Продали до 365 дней100%прибыль = обычный доход

Налог BC на перепродажу20%убывает до 0 к 730-му дню

Источники: CRA, principal residence, Income Tax Act, s.38, Канцелярия премьер-министра, 21 марта 2025, CRA, residential property flipping rule, правительство BC, BC home flipping tax.

Коротко

Если квартира или дом все годы владения были вашим основным жильём и вы были налоговым резидентом Канады, налога нет. Продажу всё равно нужно отразить в Schedule 3 и форме T2091(IND).
Если жильё сдавалось, облагается половина прироста по вашей обычной ставке, а списанная амортизация (CCA) возвращается в доход целиком.
Продали меньше чем через 365 дней: вся прибыль облагается как обычный доход, без льготы. Меньше чем через 730 дней: ещё и налог BC до 20%.
Нерезидент: уведомить CRA в течение 10 дней после продажи, а покупатель удерживает 25% цены (50% на здание, если сдавали), пока не придёт сертификат.

Когда продажа не облагается налогом

Главная льгота называется principal residence exemption (PRE), освобождение для основного места жительства. Правило CRA короткое: если жильё было только вашим основным жильём за каждый год владения, налог на прирост не платится (CRA). Подходит дом, квартира в кондо, таунхаус, половина дуплекса. Условие проживания мягкое: достаточно, чтобы вы, супруг или дети жили там в какой-то момент года.

Для тех, кто приехал недавно, главное вот что. В условиях льготы нет требования быть гражданином или постоянным резидентом (PR). Считаются годы, когда вы были налоговым резидентом Канады и жильё было вашим основным. Человек, который купил квартиру в Бёрнаби на разрешении на работу (work permit), жил в ней и продаёт, находясь в Канаде, пользуется той же льготой, что и гражданин. Налоговое резидентство определяется по фактическим связям с Канадой (где вы живёте, где семья и жильё), а не по типу документа.

Три детали, на которых спотыкаются чаще всего:

Отчитаться обязательно. С 2016 года CRA даёт льготу, только если продажа и назначение жилья основным указаны в декларации за год продажи: Schedule 3 и форма T2091(IND). Забыли, и льготу можно потерять; позднее назначение принимают, но со штрафом $100 за каждый полный месяц задержки, максимум $8 000 (ITA s.220(3.5)).
Одна семья, одно основное жильё в год. Супруги и неженатые или незамужние дети до 18 лет не могут назначить два разных объекта на один и тот же год.
Правило «+1». Освобождённая доля считается как (1 + число лет, когда жильё было основным) / число лет владения. Единица закрывает год, когда вы продали одно жильё и купили другое: оба получаются основными. Но пользоваться «+1» можно, только если в год покупки вы были резидентом Канады (CRA Folio S1-F3-C2).

И обратная сторона: убыток при продаже своего жилья не списывается. Для налогов это личное имущество, и если квартира подешевела, вычесть разницу нельзя.

Какой прирост сейчас вообще бывает

Перед тем как считать налог, полезно трезво посмотреть, есть ли что облагать. По данным GVR (Greater Vancouver Realtors) за сентябрь 2026 года, эталонная цена (benchmark, MLS® HPI) квартиры в Большом Ванкувере за пять лет почти не изменилась, а у отдельного дома она ниже, чем пять лет назад.

Изменение эталонной цены в Большом Ванкувере за 5 и 10 лет Сентябрь 2026. Эталон: квартира $682 500, таунхаус $1 016 700, дом $1 784 700

Рост
Снижение

Квартиры, 5 лет+0,3%Квартиры, 10 лет+36,8%Таунхаусы, 5 лет+6,0%Таунхаусы, 10 лет+49,5%Дома, 5 лет−2,0%Дома, 10 лет+4,5%

Источник: GVR, статистический пакет за сентябрь 2026

Показать цифры

Показатель	Изменение
Квартиры, 5 лет	+0,3%
Квартиры, 10 лет	+36,8%
Таунхаусы, 5 лет	+6,0%
Таунхаусы, 10 лет	+49,5%
Дома, 5 лет	−2,0%
Дома, 10 лет	+4,5%

Отсюда практический вывод. Кто купил квартиру или дом в 2021 году, сегодня часто продаёт без прироста или в минус, и вопрос налога на прирост для них почти не стоит (а вот удержание по статье 116 для нерезидентов считается от цены, а не от прироста, об этом ниже). Кто держит квартиру или таунхаус лет десять, сидит на приросте в 37–50% по эталонной цене, и для сданного в аренду жилья это уже серьёзные деньги. Эталон описывает типичное жильё, а не вашу квартиру; свою цифру лучше проверить через оценку стоимости.

Как считается налог, если он есть

Формула в Income Tax Act простая: прирост = цена продажи минус скорректированная стоимость приобретения (adjusted cost base, ACB) минус расходы на продажу (ITA s.40). Половина прироста добавляется к вашему доходу за год и облагается по обычной шкале (ITA s.38). В 2024 году правительство предлагало поднять эту долю до двух третей для прироста свыше $250 000 в год (для частных лиц) (Минфин Канады), но 21 марта 2025 года премьер-министр Карни объявил, что повышение отменяется (pm.gc.ca). На октябрь 2026 года действует 50%.

Что входит в расчёт прироста
Статья	Как учитывается
Цена покупки, PTT, юрист и комиссия при покупке	Входят в ACB
Капитальные улучшения (пристройка, реконструкция)	Входят в ACB
Комиссия риэлторов, юрист, реклама, землемер, подготовка к продаже	Вычитаются из цены продажи
Текущий ремонт и обслуживание	Не учитываются

Источник: CRA, T4037 Capital Gains; CRA, T4036 Rental Income (PTT при покупке прибавляется к стоимости).

Комиссия риэлторов при продаже и есть та статья, которую чаще всего забывают вычесть. Вместе с GST и юристом это заметная сумма, и она прямо уменьшает облагаемый прирост. Размер комиссии договорной; в моих примерах ниже я условно беру $25 000 на все расходы по продаже.

Пять сценариев на одной квартире

Условный пример. Квартира в Ванкувере продаётся в 2026 году за $800 000. Цифру я взял близко к медиане по объявлениям квартир в Ванкувере на EstateBlock.com: $798 638 на 21 октября 2026 года (это цены в объявлениях, а не цены сделок). Для «десятилетних» сценариев цена покупки в 2016 году получена обратным счётом из роста эталонной цены квартир на 36,8% за 10 лет: $585 000. Плюс PTT $9 700 и юрист $1 500 при покупке. Прирост: $800 000 − $25 000 − $596 200 = $178 800. У владельца $90 000 другого дохода за 2026 год. Налог считаю по шкалам 2026 года (федеральная + BC) без кредитов и вычетов, так что это оценка, а не расчёт декларации.

Условные сценарии, 2026
Сценарий	В доход	Налог
Жили сами 10 лет	$0	$0
Сдавали 10 лет	$89 400	$32 923
Сдавали + CCA	$109 400	$41 791
Продали через 300 дн.	$41 100	$21 710
Жили, продали через 400 дн.	$0	$3 815

Расчёт автора по ставкам: CRA, федеральные ставки 2026, правительство BC, ставки 2026, расчёт налога BC на перепродажу; PTT по ставкам BC; цена в объявлениях: EstateBlock.com, квартиры в Ванкувере, снимок 21.10.2026. Все суммы условные. «В доход» означает сумму, добавляемую к облагаемому доходу; в первой и последней строке прирост закрывает льгота PRE. Покупка: $585 000 в 2016 году в десятилетних сценариях, $720 000 в коротких. Прибыль: $178 800 в десятилетних сценариях и $41 100 в коротких. В строке с CCA сумма включает $20 000 возврата списанной CCA; через 300 дней налог включает $8 220 налога BC; через 400 дней это только налог BC.

Что видно из таблицы. Аренда стоит этому владельцу около $32 900 при продаже: половина прироста ложится поверх его дохода, а при $90 000 дохода каждый следующий доллар облагается примерно по 28,2%, причём по мере роста дохода ставка повышается. Списанная по ходу аренды амортизация (capital cost allowance, CCA) тоже возвращается: при продаже выше остаточной стоимости она целиком идёт в доход как recapture (ITA s.13(1)). CCA снижает налог на аренду сегодня, но отдаёт его при продаже, и уже не по половине, а по полной ставке.

Короткие сценарии ещё показательнее. При продаже через 300 дней из $41 100 прибыли около 53% уходит в налоги: федеральный налог считает всё обычным доходом, а BC сверху берёт 20%. Те же деньги через 400 дней, если человек жил в квартире сам, дают налог BC около $3 815 и ноль федерального. Разница в несколько месяцев стоит здесь около $18 000.

Сдавали квартиру или переехали: смена использования

Здесь чаще всего ошибаются люди, которые купили квартиру для себя, потом купили дом побольше, а квартиру оставили и сдают. Для CRA каждая смена использования (change in use) означает, что вы как будто продали жильё по рыночной цене и тут же купили его обратно (CRA). Прирост до этого момента закрывает льгота PRE, прирост после него уже облагается.

Есть выбор по статье 45(2): если подать письмо с декларацией, условной продажи не происходит, и жильё можно продолжать называть основным до четырёх лет, пока оно сдаётся. Условия: вы остаётесь резидентом Канады, не назначаете основным другое жильё на те же годы и не списываете CCA. Для семьи, которая сдаёт квартиру два-три года и собирается вернуться или продать, это иногда превращает налог в ноль.

Если вы сдаёте не всё жильё, а комнату или работаете из дома, статус обычно сохраняется, пока нет перестройки и CCA. Переделка части дома в отдельную квартиру для сдачи (например, дом превращают в дуплекс) это уже изменение конструкции; цену продажи и стоимость покупки (ACB) тогда делят по площади, и часть прироста облагается (CRA Folio S1-F3-C2).

Быстрая продажа: 365 дней федерально и 730 дней в BC

С 2023 года действует федеральное правило о перепродаже (residential property flipping rule). Если вы владели жильём меньше 365 дней подряд, прибыль считается доходом от бизнеса: облагается целиком, а не наполовину, и льгота PRE не применяется. Убыток в этом случае считается нулевым. Есть исключения для жизненных событий: смерть, рождение ребёнка или новый член семьи, развод или раздельное проживание, угроза безопасности, тяжёлая болезнь, переезд ради работы не меньше чем на 40 км ближе, потеря работы, банкротство (несостоятельность), разрушение или изъятие жилья (CRA).

С 1 января 2025 года к нему добавился налог BC на перепродажу жилья (BC home flipping tax). Он отдельный: не связан ни с федеральным правилом, ни с подоходным налогом, и подаётся своей декларацией в течение 90 дней после продажи. Платить его может и житель BC, и человек, живущий где угодно в мире. Распространяется и на переуступку (assignment) пресейла (presale). Ставка 20%, если владели до 365 дней, дальше она снижается и к 730-му дню становится нулевой (gov.bc.ca).

Ставка налога BC на перепродажу в зависимости от срока владения Формула: 20% × (1 − (дни − 365) / 365) для 366–729 дней

0,0%

Источник: правительство BC, Calculate your tax

Показать цифры

	Ставка
0 дн.	20,0%
91 дн.	20,0%
183 дн.	20,0%
274 дн.	20,0%
365 дн.	20,0%
456 дн.	15,0%
547 дн.	10,0%
638 дн.	5,0%
730 дн.	0,0%

База налога BC считается по-своему: цена продажи минус комиссия риэлторов и юрист, минус стоимость покупки (в неё входят PTT, юрист, GST, инспекция), минус улучшения (глоссарий BC). Если вы жили там как в основном жилье и владели им не меньше 365 дней подряд, можно вычесть до $20 000. Жизненные исключения у BC тоже есть, но они работают только при подаче декларации. Не подали, и исключения нет.

Даты отсчёта: начало владения обычно день завершения сделки при покупке (completion), конец владения обычно день завершения сделки при продаже. Если вы подписываете договор продажи на 700-й день, а completion приходится на 745-й, налога BC уже нет. Это стоит проверить до того, как ставить дату в контракт.

Если вы уже уехали из Канады: статья 116

Если вы продаёте квартиру в Ванкувере, уже живя в другой стране и разорвав связи с Канадой, для налогов вы нерезидент, и процедура другая. Продавец обязан уведомить CRA не позже 10 дней после продажи (форма T2062, для сданного здания ещё T2062A) (ITA s.116(3)). Опоздали: штраф $25 в день, минимум $100, максимум $2 500 (CRA).

Главное для денег: пока CRA не выдаст сертификат (certificate of compliance), юрист покупателя удерживает часть цены, потому что иначе за ваш налог отвечает сам покупатель. Это 25% цены, а на здание сданного в аренду жилья 50% (ITA s.116(5), (5.3)). Чтобы получить сертификат, вы платите CRA 25% от разницы между ценой продажи и ACB; расходы на продажу при этом не вычитаются (IC72-17R6, п. 41). Окончательный налог считается в канадской декларации за год продажи, которую нерезидент подаёт до 30 апреля следующего года. Льгота PRE при этом покрывает только годы, когда вы были резидентом.

Нерезидент продаёт: условный пример
	Не сдавалась	Сдавалась
Цена продажи	$800 000	$800 000
Удержание	$200 000	$260 000
Платёж для сертификата	$50 950	$50 950*

Расчёт автора: Income Tax Act, s.116, CRA, IC72-17R6. ACB $596 200 из сценариев выше; доля земли 70% и здания 30% условная. Удержание: 25% цены; для сданной квартиры 25% на землю и 50% на здание. *Плюс налог на возврат CCA, если его списывали. Платёж показан без учёта льготы PRE за годы резидентства; с ней он может быть меньше.

Сколько ждать сертификат, CRA не обещает: срока обслуживания на странице нет. Объединённый налоговый комитет Канадской ассоциации юристов и CPA Canada в письме в CRA в январе 2025 года писал, что обычно это занимает от многих месяцев до более чем года (CBA/CPA Canada). Поэтому документы по статье 116 я бы готовил с бухгалтером до выставления квартиры на продажу, а не после.

Если вы сдаёте квартиру, живя за границей, отдельно действует удержание 25% с валовой арендной платы, которое делает управляющий или арендатор, если CRA не одобрило форму NR6 (CRA, T4144). Если вы рассчитываете, что недвижимость даёт право остаться в Канаде, сначала прочитайте, даёт ли покупка жилья статус или гражданство. Подробнее о нерезидентах я писал по-английски: Non-resident selling property in Canada.

Моё мнение

Для большинства людей, которые продают квартиру или дом, где жили, налог при продаже в Канаде равен нулю. Деньги теряют не на ставке, а на мелочах: не отразили продажу в декларации, не подали выбор 45(2), когда начали сдавать, поставили completion на несколько недель раньше 365-го или 730-го дня, уехали и выставили квартиру, не зная про 25% удержания.

Я бы до подписания контракта на продажу проверил три вещи: сколько полных дней вы владеете (от completion до completion), какие годы жильё было основным и были ли вы резидентом, и списывали ли CCA. С этими ответами бухгалтер быстро скажет, сколько вы реально получите. Прикинуть прирост можно на моём калькуляторе налога на прирост.

Если вы ещё только покупаете, налоги при покупке я собрал отдельно: PTT, GST и 20% для иностранцев. Ежегодный налог на недвижимость и налоги на пустующее жильё разобраны в статье о налоге на недвижимость в Канаде, а подробный английский разбор прироста с примерами на аренде есть здесь. Остальные материалы на русском собраны на русской странице.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог при продаже дома в Канаде, если я в нём жил?

Обычно нет. Если жильё все годы владения было вашим основным и вы были налоговым резидентом Канады, прирост освобождается льготой principal residence exemption. Но продажу нужно указать в декларации за год продажи (Schedule 3 и форма T2091(IND)), иначе льготу можно потерять или получить штраф.

Какой налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Канаде?

В доход включается половина прироста, и она облагается по вашей обычной ставке федерального и провинциального налога. Предложенное повышение доли до двух третей отменено в марте 2025 года.

Что будет, если продать квартиру меньше чем через год после покупки?

Если владели меньше 365 дней подряд и нет исключения по жизненным обстоятельствам, вся прибыль облагается как обычный доход, без льготы для основного жилья. В BC сверху действует налог на перепродажу: 20% при владении до 365 дней, дальше ставка снижается до нуля к 730-му дню.

Я уехал из Канады. Как продать квартиру?

Как нерезидент вы должны уведомить CRA в течение 10 дней после продажи и получить сертификат по статье 116. Пока его нет, юрист покупателя удерживает 25% цены, а на здание сданного в аренду жилья 50%. Окончательный налог считается в канадской декларации за год продажи.

Можно ли получить льготу для основного жилья на разрешении на работу?

В условиях льготы нет требования о гражданстве или статусе PR. Учитываются годы, когда вы были налоговым резидентом Канады и жильё было вашим основным. Свой статус резидентства лучше подтвердить с бухгалтером.

Источники

Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.