Купить недвижимость в Канаде и получить гражданство: почему это миф и что работает в 2026
Ни одна программа Канады не даёт постоянного резидентства (PR), визы или гражданства за покупку жилья. Ни федеральная, ни программа Британской Колумбии, ни квебекская. Квартира в Бёрнаби за $690 000 не добавит к вашему иммиграционному делу ни одного дня. А пока у вас нет PR, та же квартира обойдётся на $138 000 дороже, чем гражданину.
Запрос «купить недвижимость в Канаде и получить гражданство» часто встречается в поиске на русском. Короткий ответ: нет. Ниже объясняю, откуда взялся этот миф, какие программы для людей с деньгами действительно существуют на 21 октября 2026 года (большая часть закрыта или на паузе) и что на самом деле меняет покупка жилья для человека без статуса.
Миф и факт
Типичные обещания и то, что на самом деле написано в правилах. Подробности ниже.
| Что обещают | Как на самом деле |
|---|---|
| «Купите квартиру и получите вид на жительство» | Такой программы нет. PR дают по иммиграционным программам IRCC и провинций, жильё в них не засчитывается |
| «Собственник жилья быстрее получит гражданство» | Гражданство только после PR: 1 095 дней физического присутствия за 5 лет. Право собственности ничего не сокращает |
| «Инвесторская иммиграция в Канаду через недвижимость» | Федеральную программу инвесторов закрыли в 2014 году. В BC девелопмент и брокеридж недвижимости и пассивные вложения прямо исключены из бизнес-иммиграции |
| «Купите на себя, и визу дадут» | Визу и разрешение на работу (work permit) выдаёт федеральное правительство (IRCC). Собственность в Канаде не основание |
| «Иностранцу всё равно можно купить» | До 1 января 2027 года жильё в агломерациях, включая Большой Ванкувер, без исключения купить нельзя; с исключением 20% налога BC сверху |
| «Мы гарантируем PR, нужен только депозит» | IRCC: никто не может гарантировать визу, работу или PR |
Источники: IRCC, условия гражданства, Правительство Канады, 2014, WelcomeBC, BC PNP Entrepreneur, закон о запрете, правительство BC, налог 20%, IRCC о мошенничестве.
Откуда взялся миф
Отчасти из прошлого. До 2014 года у Канады была федеральная программа инвесторов (Immigrant Investor Program). По описанию правительства, она давала PR за заём в $800 000. Это был именно заём государству, а не покупка квартиры, но в пересказе разница быстро потерялась.
В 2014 году правительство объявило, что закрывает и эту программу, и федеральную программу предпринимателей (Entrepreneur Program). Формулировка жёсткая: программа инвесторов приносила Канаде «ограниченную экономическую выгоду» (limited economic benefit), почти все вложения были кредитами канадских банков провинциям. С тех пор федеральной программы «PR за деньги» нет.
Вторая причина, как мне кажется, проще: «золотые визы» других стран по привычке переносят на Канаду. Здесь такая логика не работает: статус и собственность живут в разных законах. Иммиграцию решает IRCC, а покупку жилья регулируют закон о запрете для иностранцев и налоги провинции.
Что реально есть для людей с капиталом, октябрь 2026
Если цель именно переезд, а деньги есть, смотреть нужно на бизнес-иммиграцию. Картина на сегодня такая.
| Программа | Статус | Деньги | Жильё засчитывается? |
|---|---|---|---|
| Федеральная программа инвесторов (Immigrant Investor Program) | Закрыта в 2014 году | Была: заём $800 000 | Нет |
| Федеральная программа предпринимателей | Закрыта в 2014 году | — | Нет |
| Start-up Visa (IRCC) | На паузе с 30 июня 2026 года | Поддержка назначенной организации | Нет |
| Самозанятые (Self-Employed Persons Program, IRCC) | Приём приостановлен на неопределённый срок | — | Нет |
| Квебек: программа инвесторов (Investor Program) | Открыта, заявки принимают в любое время | Капитал от $2 млн; вклад $1 млн на 5 лет + взнос $200 000 | Нет: деньги размещает финансовый посредник |
| BC PNP Entrepreneur, базовый поток (Base) | Открыт, приглашения раз в месяц | Капитал от $600 000; вложение от $200 000 в свой бизнес | Нет: недвижимость в списке запрещённых видов бизнеса |
| BC PNP Entrepreneur, региональный поток (Regional) | Открыт, только вне Metro Vancouver | Капитал от $300 000; вложение от $100 000 | Нет |
Источники: Правительство Канады (2014); IRCC: Start-up Visa и уведомление от 19 декабря 2025; Квебек: условия и подача заявки; WelcomeBC: Entrepreneur Immigration. Условия сокращены.
Start-up Visa. 19 декабря 2025 года IRCC объявил, что перестаёт принимать новые заявки (с исключением для тех, у кого уже было обязательство назначенной организации от 2025 года), и пообещал новую пилотную программу для предпринимателей с подробностями в 2026 году. На странице программы сейчас написано: программа приостановлена 30 июня 2026 года, уже принятые заявки рассматривают. Новой пилотной программы на страницах IRCC я на сегодня не нашёл.
Квебек. Программа инвесторов по сайту правительства Квебека работает, но это совсем не «купил квартиру». Нужны капитал от $2 млн законного происхождения, два года управленческого опыта за последние пять лет и разговорный французский не ниже 7-го уровня по квебекской шкале. $1 млн размещают через финансового посредника на пять лет (возвращают без процентов) и ещё $200 000 вносят безвозвратно. Только рассмотрение заявки стоит $18 241, а прожить в Квебеке нужно не меньше 12 месяцев. Для того, кто собирается жить в Ванкувере, вариант не подходит.
BC PNP Entrepreneur. Единственная программа BC для предпринимателей-физлиц (для иностранных компаний есть ещё Strategic Projects). Нужно открыть или купить и развивать действующий бизнес, создать хотя бы одно рабочее место для гражданина или PR и знать английский на уровне CLB 4. В списке видов бизнеса, которые не подходят, прямо стоят пассивные вложения, девелопмент и брокеридж недвижимости (real estate development/brokerage). То есть купить дом для сдачи в аренду и назвать это бизнесом не получится.
Источник: WelcomeBC, Invitations to apply, страница обновлена 20 октября 2026 г.
Показать цифры
| Приглашения | |
|---|---|
| 13 янв | 7 |
| 10 фев | 13 |
| 10 мар | 7 |
| 14 апр | 14 |
| 5 мая | 8 |
| 2 июн | 15 |
| 30 июн | 14 |
| 28 июл | 10 |
| 25 авг | 11 |
| 22 сен | 10 |
| 20 окт | 10 |
Масштаб виден по цифрам: 119 приглашений по базовому потоку за десять месяцев, обычно от 7 до 15 за раз, а по региональному чаще всего меньше пяти. Для сравнения, всего у BC PNP на 2026 год 6 254 номинаций по всем программам. Бизнес-иммиграция в BC существует, но это узкая дверь, и ключ от неё — работающий бизнес, а не квадратные метры.
Гражданство: сначала PR, потом 1 095 дней
Путь к гражданству Канады один для всех: сначала постоянное резидентство, потом время в стране. По условиям IRCC взрослому нужно:
- быть PR;
- физически пробыть в Канаде как PR не меньше 1 095 дней за пять лет перед подачей;
- подать налоговые декларации за три года из этих пяти;
- в возрасте от 18 до 54 лет подтвердить английский или французский на уровне CLB 4.
Дни до PR тоже идут в зачёт, но наполовину: день на временном статусе (разрешение на работу, учёба) считается за полдня, всего не больше 365 дней. Считаются дни, когда вы физически в Канаде. Своя квартира в Ричмонде, пока вы живёте за границей, к этому счётчику ничего не добавит.
Источник: IRCC, условия для взрослых; расчёт по этим правилам
Показать цифры
| Показатель | Дней как PR |
|---|---|
| Приехали сразу как PR | 1 095 |
| 1 год до PR на временном статусе | 913 |
| 2 года и больше до PR | 730 |
Человек, который два года проработал в Ванкувере по разрешению на работу и потом получил PR, может подать на гражданство примерно через два года после PR. Тот, кто купил квартиру из-за границы и приезжает раз в год, к гражданству не приближается, сколько бы квартир у него ни было.
Что покупка жилья даёт человеку без статуса
Деньги и налоги, но не статус. По пунктам.
Федеральный запрет. Иностранцам (non-Canadians, то есть всем, кто не гражданин, не PR и не зарегистрирован по Indian Act) нельзя покупать жилую недвижимость в агломерациях, включая Большой Ванкувер. Исключения есть: разрешение на работу со сроком не меньше 183 дней на дату покупки (и не больше одного объекта), защищённые лица (protected persons), CUAET, пока действует временная политика IRCC (по данным CMHC), покупка вместе с супругом-гражданином или PR, студенты на очень строгих условиях. По действующему закону запрет заканчивается 1 января 2027 года. 7 октября министр финансов Франсуа-Филипп Шампань сказал журналистам (сообщает Global News), что правительство «рассматривает все варианты»; на 21 октября продления не объявлено. Подробно о запрете на английском: Canada's foreign buyer ban, на русском: может ли иностранец купить недвижимость в Канаде.
Налог BC 20%. Дополнительный налог на переход права собственности (additional property transfer tax) платят все, кто не гражданин и не PR, в Metro Vancouver (включая Бёрнаби, Ричмонд, Суррей, Коквитлам) и ещё в четырёх регионах. От федерального запрета он не зависит, и срока окончания у него в законе нет. Освобождение для физлица по сути одно: подтверждённый номинант BC PNP, который покупает основное жильё на себя. Есть возврат, если вы стали PR или гражданином в течение года после регистрации, въехали в течение 92 дней и прожили там год. Правительство BC предупреждает, что покупать в расчёте на возврат значит брать на себя «значительный риск».
Ежегодные налоги. Налог на спекуляцию и пустующее жильё (Speculation and Vacancy Tax, SVT) для иностранного владельца: 3% оценочной стоимости за 2026 год и 4%, объявленные на 2027 год. Освобождение для основного жилья дают гражданам и PR (а также номинантам BC PNP), поэтому владелец разрешения на работу платит SVT даже за квартиру, где живёт сам, если не закроет его налоговым кредитом от дохода в BC. В Ванкувере сверху есть Empty Homes Tax за пустующее жильё: 3% (за 2025 год). Год покупки по SVT обычно не облагается, если вы заплатили PTT.
Продажа. Если продаёте, будучи нерезидентом Канады, нужно уведомить CRA (по статье 116 Income Tax Act) не позже 10 дней после продажи, а без сертификата CRA (certificate of compliance) покупатель вправе удержать 25% цены. Налоги при продаже, включая этот случай, разобраны в статье налог при продаже дома в Канаде.
Пример: квартира за $690 000 в Бёрнаби или Ричмонде
Цифру беру из живых объявлений. На EstateBlock (снимок на 21 октября 2026 г.) медиана цены в объявлениях о продаже квартир в Бёрнаби $688 929 (1 102 объявления), в Ричмонде $688 000 (898). Это цены в объявлениях, а не цены сделок. Пример гипотетический: квартира на вторичном рынке, покупатель один, налоги при покупке без учёта услуг юриста и страховки CMHC.
| Покупатель | PTT | Налог 20% | Итого налогов | Мин. взнос | Даёт ли покупка статус |
|---|---|---|---|---|---|
| Гражданин или PR, первая покупка, год в BC | $3 800 | $0 | $3 800 | $44 000 | Статус уже есть |
| PR, в BC меньше года | $11 800 | $0 | $11 800 | $44 000 | Статус уже есть |
| Разрешение на работу, 183+ дня | $11 800 | $138 000 | $149 800 | $44 000 | Нет |
| Живёт за границей, если запрет истечёт | $11 800 | $138 000 | $149 800 | $138 000 | Нет |
Расчёт мой по ставкам правительства BC: PTT, льгота для первой покупки, налог 20%; минимальный взнос по правилам CMHC. Покупателю из-за рубежа страховка CMHC недоступна, поэтому взнос от 20%. Без возвратов при получении PR.
Источник: расчёт по ставкам с сайта правительства BC
Показать цифры
| Налоги при покупке | |
|---|---|
| Гражданин | $3 800 |
| PR | $12 тыс. |
| Work permit | $150 тыс. |
| За рубежом | $150 тыс. |
Разница между PR в BC меньше года и владельцем разрешения на работу $138 000, и это только налог 20%. Это больше трёх минимальных взносов ($44 000) за ту же квартиру. Льгота для первой покупки до $835 000 экономит до $8 000, но только гражданам и PR, которые прожили в BC год (или подали две декларации резидента BC за шесть лет) и никогда нигде в мире не владели жильём, в котором жили. Если квартира новая и стоит до $1,1 млн, гражданин и PR не платят PTT вовсе, и год в BC для этого не нужен. Свою цифру можно проверить в калькуляторе PTT.
С таунхаусом разрыв ещё больше: медиана цены в объявлениях о продаже таунхаусов в Бёрнаби $925 000 (цены в объявлениях, а не цены сделок). При цене $925 000 покупатель без PR заплатит при покупке $201 500 налогов против $16 500 у гражданина. А если владелец разрешения на работу живёт в квартире за $690 000 сам и её оценка равна цене, SVT за 2027 год по объявленной ставке 4% составит $27 600, если не закрыть его кредитом: для этого нужен доход в BC примерно от $69 000 (упрощённо, точнее посчитает бухгалтер).
Мошенники: «PR через недвижимость»
Раз программы нет, любое предложение «купите у нас квартиру, и мы оформим вид на жительство» — повод закрыть переписку. IRCC пишет прямо: никто не может гарантировать вам работу, визу в Канаду или PR. Решение о визе принимают только иммиграционные офицеры Канады, а сотрудники IRCC никогда не просят перевести деньги на личный счёт и не обещают одобрения за дополнительную плату.
Признаки, по которым я бы насторожился:
- «гарантированный» статус, ускорение или «связи в IRCC»;
- просьба внести крупную сумму наличными или переводом на личный счёт, особенно за границу;
- иммиграционные услуги в одном пакете с покупкой конкретной квартиры или пресейла (presale);
- консультант, которого нет в реестре College of Immigration and Citizenship Consultants, и юрист, не состоящий в коллегии адвокатов провинции (law society).
Платный представитель для заявки не нужен ни в IRCC, ни в BC PNP, и особого внимания он вашему делу не даёт. Если всё же нанимаете, проверьте лицензию: BC PNP признаёт только членов College of Immigration and Citizenship Consultants, канадских law society или Chambre des notaires du Québec. О подозрении на мошенничество можно сообщить в IRCC и в Canadian Anti-Fraud Centre. Риэлтор, кстати, не лицензирован давать иммиграционные консультации, и я тоже: я могу рассказать, что ваш статус значит для покупки, но не как этот статус получить.
Что я бы сделал
Моё мнение простое: в Канаде порядок обратный тому, что обещает миф. Сначала статус, потом покупка. Для покупателя PR — это минус $138 000 налога на квартире за $690 000 и освобождение от SVT для основного жилья. А покупателю из-за рубежа без права работать в Канаде страховка CMHC недоступна вовсе, значит, взнос от 20%.
Вы за границей и думаете о переезде: начните с лицензированного иммиграционного консультанта или юриста и выясните, по какой программе вы проходите. Недвижимость в этом разговоре не нужна.
Вы в BC по разрешению на работу, PR ожидается в ближайшие месяцы: я бы подождал. Возврат 20% существует, но с условиями и тем самым «значительным риском».
PR ещё не скоро: купить можно, если вы под исключением, но считайте 20% частью цены, а SVT частью ежегодных расходов. Как устроена ипотека для новых жителей, я разбирал в статье об ипотеке для иммигрантов, весь процесс покупки по шагам в статье как купить дом в Канаде. Порядок действий для новых жителей собран на странице покупка жилья для новых жителей BC, для украинцев отдельно на странице о покупке по CUAET.
Это общий обзор, а не юридическая, налоговая или иммиграционная консультация. Вопросы статуса проверяйте с лицензированным иммиграционным консультантом (RCIC) или иммиграционным юристом, налоги — с бухгалтером или юристом. Другие материалы на русском собраны на русской странице сайта.
Частые вопросы
Можно ли купить недвижимость в Канаде и получить гражданство?
Нет. В Канаде нет программы, которая даёт PR, визу или гражданство за покупку жилья. Гражданство получают только после PR: нужно физически пробыть в Канаде как PR 1 095 дней за пять лет, подать декларации за три года и подтвердить язык (18–54 лет).
Дают ли вид на жительство за покупку недвижимости в Канаде?
Нет. Федеральную программу инвесторов (IIP) и программу предпринимателей закрыли в 2014 году; Start-up Visa на паузе с 30 июня 2026 года, программа для самозанятых приостановлена. В бизнес-программе BC PNP Entrepreneur девелопмент и брокеридж недвижимости и пассивные вложения не подходят, а программа инвесторов Квебека требует вклада $1 млн через финансового посредника, французского языка и жизни в Квебеке.
Какая инвесторская иммиграция в Канаду работает в 2026 году?
На 21 октября 2026 года: программа инвесторов Квебека (капитал от $2 млн, вклад $1 млн на 5 лет и взнос $200 000, французский) и предпринимательские потоки BC PNP (базовый: капитал от $600 000 и вложение от $200 000 в свой бизнес; региональный: от $300 000 и $100 000 вне Metro Vancouver). Федеральную программу инвесторов (IIP) и программу предпринимателей закрыли в 2014 году; Start-up Visa на паузе с 30 июня 2026 года, программа для самозанятых приостановлена.
Сколько налогов заплатит покупатель без PR за квартиру за $690 000 в Бёрнаби?
Общий PTT $11 800 плюс налог BC 20% $138 000, всего $149 800 (гипотетический пример). Гражданин или PR заплатит $11 800, а при первой покупке и году в BC $3 800.
Источники
- IRCC: условия гражданства для взрослых (1 095 дней)
- Правительство Канады: закрытие федеральных программ инвесторов и предпринимателей (11 февраля 2014)
- IRCC: Start-up Visa, как подать (статус: на паузе)
- IRCC: Update on Immigration Measures for Entrepreneurs (19 декабря 2025)
- Gouvernement du Québec: условия программы инвесторов
- Gouvernement du Québec: подача заявки по программе инвесторов
- WelcomeBC: BC PNP для предпринимателей и бизнеса
- WelcomeBC: приглашения BC PNP (Invitations to apply)
- WelcomeBC: новости BC PNP (квота на 2026 год)
- WelcomeBC: BC PNP Fraud awareness
- IRCC: Fraud targeting newcomers
- IRCC: Spot, stop, report (2 марта 2026)
- Justice Laws: Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
- Justice Laws: регламент к закону о запрете (SOR/2022-250)
- Justice Laws: Budget Implementation Act, 2024, No. 1 (срок запрета)
- CMHC: FAQ по закону о запрете
- Global News: Ottawa considering 'options' as foreign home buyer ban nears end (7 октября 2026)
- Правительство BC: Property Transfer Tax
- Правительство BC: Additional Property Transfer Tax (налог 20%)
- Правительство BC: возврат налога 20%
- Правительство BC: льгота для первой покупки
- Правительство BC: льгота на новое жильё
- Правительство BC: ставки SVT
- Правительство BC: освобождения от SVT
- City of Vancouver: Empty Homes Tax
- CMHC: страховка ипотеки и минимальный взнос
- CMHC Newcomers
- Justice Laws: Income Tax Act, s. 116
- EstateBlock.com: квартиры в продаже в Бёрнаби (снимок 21 октября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже в Ричмонде (снимок 21 октября 2026 г.)
- EstateBlock.com: таунхаусы в продаже в Бёрнаби (снимок 21 октября 2026 г.)
Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.