Кредитная история в Канаде: как построить её с нуля и получить ипотеку в BC (2026)
600 баллов. Это минимальный кредитный рейтинг (credit score), который CMHC требует хотя бы от одного заёмщика, чтобы застраховать ипотеку с первым взносом меньше 20%. Шкала в Канаде идёт от 300 до 900, и в день приезда у вас на ней нет ничего: ни плохого рейтинга, ни хорошего. Банки здесь, как прямо пишет IRCC, могут не признать вашу кредитную историю из другой страны.
Хорошая новость в том, что канадская кредитная история строится с нуля довольно предсказуемо, если не делать нескольких типичных ошибок. Ниже, для тех, кто собирается покупать жильё в Metro Vancouver: как устроен отчёт, что на него влияет, как проверить его бесплатно, и как кредитная история и мелкие долги меняют сумму, которую вам одобрят. Про саму ипотеку для новых жителей (взнос, страховка, статус) у меня есть отдельный разбор.
Источники: FCAC: основы кредитного отчёта, CMHC Newcomers.
Что такое кредитная история в Канаде и где она хранится
Кредитная история (credit history) здесь хранится не в банке, а у двух кредитных бюро: Equifax и TransUnion. Кредитный отчёт (credit report), по определению Агентства по защите прав потребителей финансовых услуг (FCAC), это сводка того, как вы пользовались кредитом. В нём ваши личные данные (имя, дата рождения, номер социального страхования SIN), кредитные карты, кредиты, долги, переданные коллекторам (collection accounts), и запросы кредиторов за последние 3 года.
Кредитный рейтинг, или скоринг (credit score), это трёхзначное число от 300 до 900, которое считается по данным отчёта. Формулы бюро и банки не раскрывают, и у разных бюро число может отличаться. Поэтому не пугайтесь, если Equifax и TransUnion показывают вам разные цифры.
Самое неприятное для новичка: отчёт создаётся только тогда, когда вы впервые берёте кредит или подаёте на него заявку. Пока у вас есть только дебетовая карта и аренда, бюро о вас почти ничего не знают. Опыт с банками на родине, даже двадцатилетний, сам собой в канадский отчёт не попадает. FCAC пишет, что некоторые кредиторы могут учесть кредитную историю из другой страны, но для этого вас могут попросить принести отчёт оттуда и встретиться с сотрудником банка. Это возможность, а не правило.
| Что в отчёте | Сколько хранится |
|---|---|
| Просрочки и неоплаченные карты и кредиты | До 6 лет |
| Запросы кредиторов (hard inquiries) | 3 года у Equifax, 6 лет у TransUnion |
| Закрытые счета без проблем | До 10 лет у Equifax, до 20 лет у TransUnion |
| Открытые счета без проблем | Пока счёт открыт (Equifax) |
| Судебные решения | Обычно 6 лет |
| Банкротство | Обычно 6 лет после освобождения от долгов; повторное 14 лет |
| Потребительское предложение (consumer proposal) | 3 года после погашения или 6 лет после подписания, что раньше |
Источник: FCAC: сколько информация хранится в отчёте. Для BC; в некоторых других провинциях у TransUnion сроки длиннее.
Вывод из таблицы простой: ошибка, сделанная в первый год в Канаде, будет видна банку и через пять лет, когда вы соберётесь покупать. Просрочка исчезнет не скоро, поэтому первый год стоит прожить без единой.
От чего зависит кредитный рейтинг
В интернете часто гуляют проценты вроде «35% платежи, 30% загрузка». FCAC таких весов не даёт, и я их повторять не буду: формулы закрыты. Официальный список факторов выглядит так, и для каждого есть понятное действие.
| Фактор | Что делать | Чего не делать |
|---|---|---|
| Платежи вовремя | Платить каждый счёт к сроку, хотя бы минимум | Пропускать платёж, даже если оспариваете списание |
| Доля использованного лимита (utilization) | Использовать меньше 30% общего лимита | Держать карту у предела, даже если гасите полностью |
| Длина истории | Держать первые счета открытыми и активными | Закрывать самую старую карту |
| Новые заявки | Брать кредит, только когда он нужен | Подавать несколько заявок подряд |
| Виды кредита | Со временем иметь разные виды (карта, кредит) | Брать кредит, который не сможете вернуть |
| Долг и баланс | Не переносить долг с месяца на месяц | Жить на кредитке |
Источники: FCAC: основы кредитного отчёта, FCAC: как улучшить кредитный рейтинг. Веса факторов FCAC не публикует.
Про долю использованного лимита новые жители часто не знают главного. FCAC советует держать её низкой «даже если вы гасите баланс полностью». То есть то, что вы не платите процентов, ещё не значит, что доля использованного лимита низкая. С первой картой лимит обычно маленький, и $900 покупок в месяц при лимите $1 000 это 90% лимита. FCAC советует стремиться к более высокому лимиту при небольшом использовании; я бы при маленьком лимите вносил деньги на карту несколько раз в месяц, а когда появится история, попросил банк поднять лимит.
С нуля до ипотеки: мой план по месяцам
Сколько месяцев нужно, чтобы появился рейтинг и он дорос до нужного уровня, официально нигде не написано: ни FCAC, ни бюро сроков не называют. Поэтому таблица ниже не правило, а мой порядок действий для человека, который приехал по PR, по разрешению на работу (work permit) или по CUAET и через год-два хочет купить квартиру.
| Когда | Что сделать | Зачем |
|---|---|---|
| Первые недели | SIN, банковский счёт, первая кредитная карта (обычная или обеспеченная, secured) | Отчёт создаётся только с первым кредитом |
| Месяцы 1–3 | Небольшие покупки по карте, автоплатёж на полную сумму | Платежи вовремя с первого месяца |
| Месяцы 3–6 | Проверить свой отчёт в Equifax и TransUnion бесплатно | Убедиться, что карта отражается и данные верные |
| Месяцы 6–12 | Держать долю использованного лимита низкой, не закрывать первую карту, не набирать новых заявок | Длина истории и чистые платежи |
| За 3–6 месяцев до покупки | Разговор с ипотечным брокером или банком, предварительное одобрение | Узнать реальный рейтинг и сумму |
| Перед сделкой | Никаких новых кредитов, авто в кредит, рассрочек | Не испортить TDS и отчёт до выдачи денег |
Составлено автором по материалам FCAC, FCAC об обеспеченных картах и IRCC. Сроки примерные.
Обеспеченная карта (secured credit card) работает так: вы вносите залог, и лимит обычно равен залогу или чуть выше. FCAC прямо называет её вариантом для тех, кто «новичок в Канаде и не имеет кредитной истории». Залог, по данным FCAC, бывает от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов, может быть плата за открытие и годовая плата, а залог возвращают, когда вы закрываете счёт и гасите баланс. FCAC же предупреждает об осторожности с картами незнакомых организаций, особенно из-за рубежа. Конкретные банки и карты я не советую: условия меняются, сравните их сами.
Моё мнение: подавать заявку на ипотеку с историей в несколько месяцев можно, а вот закладывать в план меньше года чистых платежей я бы не стал. И если в семье двое взрослых, стройте историю у обоих: CMHC нужен рейтинг 600 хотя бы у одного заёмщика, но два нормальных отчёта лучше одного.
Аренда тоже может помочь. В федеральном бюджете 2024 года правительство в рамках Канадской ипотечной хартии (Canadian Mortgage Charter) дало понять, что твёрдо ожидает от кредиторов: они будут учитывать своевременную оплату аренды при оценке заявок на ипотеку, и призвало банки, финтех-компании и бюро дать арендаторам возможность по желанию передавать историю платежей за аренду в бюро. Это ожидание, а не закон, и работает только через специальные сервисы передачи данных об аренде, по желанию арендатора. Если вы снимаете квартиру (про аренду в Ванкувере я писал здесь), спросите арендодателя, есть ли такая возможность, и в любом случае сохраняйте подтверждения всех платежей.
Что смотрит банк и CMHC, когда вы просите ипотеку
Рейтинг важен, но одобряют не по нему одному. Правило OSFI для банков под федеральным надзором (Guideline B-20) требует разумно изучить биографию заёмщика, его кредитную историю и поведение с долгами. Там же сказано, что кредитный рейтинг бюро часто используют, но полагаться только на него нельзя: он отражает прошлое поведение и не сразу показывает изменения в финансах.
Для ипотеки со взносом меньше 20% решающие требования ставит страховщик. У CMHC по программе Newcomers так:
- рейтинг от 600 хотя бы у одного заёмщика (или поручителя);
- если канадской истории мало, CMHC может рассмотреть международный кредитный отчёт, рекомендательное письмо из вашего банка на родине или другие способы подтвердить платёжеспособность;
- расходы на жильё не больше 39% валового дохода (GDS), все долги вместе не больше 44% (TDS);
- оба коэффициента считают по ставке на 2 пункта выше договорной, но не ниже 5,25% (стресс-тест);
- срок погашения (amortization) до 25 лет; 30 лет возможны через программу CMHC Home Start.
Слово «может» в списке важно. Международный отчёт или письмо из банка CMHC имеет право принять, но не обязан, а конкретный кредитор может добавить свои требования. Заёмный первоначальный взнос (за счёт кредитной линии или личного кредита) CMHC допускает только для заёмщиков с хорошей кредитной историей, и людям без PR этот вариант закрыт.
Теперь про TDS, где кредитная история встречается с деньгами. В TDS попадают все ежемесячные долги: автокредит, личный кредит, кредитные линии, карты. По методике CMHC для карты и необеспеченной кредитной линии ежемесячный платёж в расчёте берут не меньше 3% от остатка долга. Другие кредиторы могут считать иначе, но порядок цифр такой. Долг $10 000 на карте превращается в $300 в месяц в расчёте банка.
Пример: как долги меняют нужный доход
Гипотетический пример, все допущения названы. Квартира за $673 400: это эталонная цена (benchmark, MLS® HPI) квартиры по Greater Vancouver (зона GVR) за октябрь 2026 года. Минимальный взнос $42 340, страховка CMHC 4,00% ($25 242) добавляется к кредиту, срок 25 лет. Ставка 4,12%: средняя ставка банков по застрахованной фиксированной ипотеке на 5 лет и дольше за август 2026 года по таблице A4 Банка Канады, то есть ещё до повышения ключевой ставки 28 октября. Налог на недвижимость $2 000 в год, отопление $50 и взнос страты (strata) $450 в месяц я взял условно.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Цена квартиры (эталон GVR, октябрь 2026) | $673 400 |
| Минимальный взнос | $42 340 |
| Сумма кредита без страховой премии | $631 060 |
| Страховка CMHC (4,00%) | $25 242 |
| Сумма кредита с премией | $656 302 |
| Платёж в месяц по ставке 4,12% | $3 495 |
| Платёж по ставке стресс-теста 6,12% | $4 246 |
| Расходы для GDS (платёж по стресс-тесту + налог + отопление + 50% страты) | $4 688 |
Расчёт автора по правилам CMHC (взнос), тарифам CMHC и CMHC Newcomers (GDS/TDS, стресс-тест); эталонная цена: GVR, октябрь 2026; ставка: Банк Канады, таблица A4. Проценты начисляются раз в полгода, как принято в Канаде.
Без других долгов семье нужен валовой доход около $144 200 в год, чтобы пройти предел GDS 39%. Дальше добавляем долги и смотрим, когда начинает мешать уже TDS 44%.
Источник: расчёт автора по правилам CMHC (GDS 39%, TDS 44%, стресс-тест); пример гипотетический
Показать цифры
| Другие долги | Нужный доход |
|---|---|
| Других долгов нет | $144,2 тыс. |
| Карта, долг $5 000 | $144,2 тыс. |
| Карта, долг $15 000 | $144,2 тыс. |
| Автокредит $600/мес. + карта $5 000 | $148,3 тыс. |
| Автокредит $600/мес. + карта $15 000 | $156,5 тыс. |
Долг только по карте в этом примере на нужный доход не влияет: у TDS есть запас в 5 пунктов над GDS, и даже $15 000 на карте (это $450 в месяц в расчёте) в него помещаются. Но запас общий для всех долгов. Автокредит в $600 в месяц вместе с долгом $15 000 на карте поднимает нужный доход до $156 500, то есть на $12 300 в год. Если доход фиксирован, это значит меньшую сумму кредита и более дешёвую квартиру.
Я бы сделал из этого практический вывод: машину в кредит за полгода до покупки жилья не берите, а долги по картам гасите до подачи заявки. Посчитать свой вариант можно в калькуляторе доступности ипотеки, а страховку отдельно в калькуляторе страховки CMHC.
Источник: объявления на EstateBlock.com, снимок на 7 ноября 2026 г. Цены в объявлениях, а не цены сделок
Показать цифры
| Город | Медиана |
|---|---|
| Ванкувер | $798 тыс. |
| Бёрнаби | $689 тыс. |
| Ричмонд | $680 тыс. |
| Коквитлам | $629 тыс. |
| Суррей | $499 тыс. |
Для ориентира: медиана цен квартир в объявлениях на EstateBlock в Бёрнаби $688 701, в Суррее $499 002, в Ванкувере $798 057. Это цены в объявлениях, а не цены сделок, но они показывают, что одна и та же кредитная история и один и тот же доход открывают разный выбор в разных городах.
Ошибки, которые новые жители делают чаще всего
| Ошибка | Почему это вредит | Что делать вместо |
|---|---|---|
| Закрыть первую карту, когда дали «лучшую» | Сокращается история и общий лимит | Оставить старую открытой и иногда пользоваться ею |
| Карта у предела к дате выписки | Высокая доля использованного лимита, даже без долга | Держать меньше 30% лимита, платить до выписки |
| Много заявок подряд | Каждый запрос кредитора виден в отчёте 3–6 лет | Подавать, только когда нужно |
| Забытый неоплаченный счёт (например, при переезде) | Любой неоплаченный счёт могут передать коллекторскому агентству, а такой долг попадает в отчёт как негатив | Автоплатёж и проверка последних счетов при переезде |
| Пропущенный платёж во время спора с банком | Просрочка хранится до 6 лет | Платить минимум, пока идёт спор |
| Рассрочка или автокредит перед сделкой | Растёт TDS, падает сумма одобрения | Отложить до получения ключей |
Источники: FCAC: как улучшить рейтинг, FCAC: сроки хранения, FCAC: основы отчёта, CMHC: GDS и TDS.
Отдельно про ставки по ипотеке. Многие боятся сравнивать предложения, думая, что каждый запрос испортит рейтинг. FCAC пишет, что если сравнивать предложения по ипотеке или автокредиту в течение двух недель, бюро считают их одним запросом. Так что спокойно сравнивайте, просто уложитесь в две недели.
Как проверить кредитный отчёт бесплатно и исправить ошибку
Свой отчёт можно получить бесплатно у обоих бюро: онлайн, по почте (форма и копии двух документов) или по телефону: Equifax Canada 1-800-465-7166, TransUnion Canada 1-800-663-9980. Сам рейтинг Equifax показывает бесплатно во всех провинциях; у TransUnion бесплатный рейтинг только для жителей Квебека и Онтарио. Проверка собственного отчёта на рейтинг не влияет, это не запрос кредитора.
Если в отчёте ошибка (чужой долг, неверный адрес, закрытая карта числится открытой), порядок по FCAC такой:
- соберите документы, которые доказывают ошибку: выписки, квитанции;
- подайте заявление через формы Equifax и TransUnion; бюро проверит данные у кредитора;
- параллельно свяжитесь с кредитором: так часто быстрее;
- если результат не устраивает, просите рассмотреть жалобу на более высоком уровне; у банков под федеральным надзором обязана быть процедура жалоб;
- в крайнем случае добавьте в отчёт бесплатное пояснение (consumer statement).
Я бы проверял оба отчёта за несколько месяцев до разговора с банком. Найденная ошибка за неделю до сделки исправляется не так быстро, как хотелось бы, а сроков рассмотрения FCAC не называет.
Это общая информация, а не финансовая или юридическая консультация. Требования к рейтингу, доходу и документам у разных кредиторов отличаются; перед покупкой уточните свою ситуацию у ипотечного брокера или в банке, а налоговые и юридические вопросы с бухгалтером или юристом.
Источники
- FCAC: основы кредитного отчёта и рейтинга
- FCAC: как получить кредитный отчёт и рейтинг
- FCAC: как улучшить кредитный рейтинг
- FCAC: сколько информация хранится в кредитном отчёте
- FCAC: как проверить отчёт на ошибки и мошенничество
- FCAC: выбор кредитной карты (обеспеченные карты)
- FCAC: модуль «Понимание кредита»
- IRCC: покупка жилья для новых жителей
- IRCC: Welcome to Canada, Money and finances (PDF)
- Бюджет Канады 2024, глава 1 (аренда и кредитный рейтинг)
- CMHC Newcomers: рейтинг 600, GDS/TDS, стресс-тест
- CMHC: расчёт GDS и TDS
- CMHC: общие требования к страховке ипотеки
- CMHC: что такое страховка ипотеки (минимальный взнос)
- CMHC: стоимость страховки ипотеки
- OSFI: Guideline B-20
- Bank of Canada: решение 28 октября 2026
- Bank of Canada Valet: таблица A4, средние ставки по ипотеке
- GVR: статистика за октябрь 2026 (PDF)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Ванкувер (снимок 7 ноября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Бёрнаби (снимок 7 ноября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Ричмонд (снимок 7 ноября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Коквитлам (снимок 7 ноября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Суррей (снимок 7 ноября 2026 г.)
Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.