Ипотека в Канаде: как она работает, взнос, CMHC и стресс-тест на цифрах Ванкувера (2026)
$798 985: столько в середине октября просят за типичную квартиру в Ванкувере. Это медиана цен в 2 304 активных объявлениях на EstateBlock.com (снимок 15 октября 2026 г.), то есть цены в объявлениях, а не цены сделок. С минимальным первым взносом $54 899 ипотека на такую квартиру обойдётся примерно в $4 092 в месяц на 25 лет. Но банк проверит вас не по ставке 4,05%, а по 6,05%, и при моих допущениях для этого нужен доход около $168 402 в год на семью.
Дальше по порядку: чем срок ипотеки отличается от амортизации, сколько на самом деле составляет «взнос 5%», что такое страховка CMHC, как работает стресс-тест, фиксированная или плавающая ставка, штрафы и продление. Всё на живых цифрах Metro Vancouver. Если вы недавно в Канаде и вопрос в статусе и кредитной истории, читайте отдельный разбор ипотеки для иммигрантов. Про ключевую ставку и прогнозы по ней есть статья о ставке Банка Канады.
Источник: Bank of Canada, ряды V39079, V80691311, V80691335 и таблица A4 (средние ставки чартерных банков по новым выдачам). Это не предложения конкретного банка.
Срок и амортизация: два разных числа
Первое, что сбивает с толку людей, которые брали ипотеку в другой стране: в Канаде у ипотеки два срока.
Амортизация (amortization) — за сколько лет вы выплатите долг целиком. От неё зависит размер платежа. По застрахованной ипотеке потолок 25 лет. 30 лет CMHC разрешает, если хотя бы один заёмщик покупает жильё впервые или жильё новое и в нём никто не жил (программа Home Start, цена ниже $1,5 млн). Эти правила действуют с 15 декабря 2024 года.
Срок (term) — на сколько лет вы фиксируете договор с банком: ставку, условия досрочного погашения, штрафы. Банк Канады в своей статистике делит сроки на «до года», «1–3 года», «3–5 лет» и «5 лет и больше». Когда срок заканчивается, остаток долга никуда не девается: вы продлеваете ипотеку (renewal) по ставке, которая будет на тот момент, или переходите в другой банк.
Насколько это серьёзно, видно на примере. Возьмём ту же квартиру за $798 985 с минимальным взносом, 25 лет, ставка 4,05%. За первые пять лет вы заплатите $245 497, из них $145 899 уйдёт на проценты и только $99 598 на сам долг. На продление вы придёте с остатком $674 251, и новая ставка будет применяться уже к нему.
Ещё одна деталь из федерального закона о процентах (Interest Act, ст. 10): если ипотека оформлена на срок больше пяти лет, через пять лет частное лицо может погасить её, заплатив сверху проценты за три месяца.
| Что | Амортизация (amortization) | Срок (term) |
|---|---|---|
| Что означает | Срок полной выплаты долга | Срок действия ставки и условий |
| Обычные значения | До 25 лет; 30 лет: первая покупка или новостройка | От меньше года до 5+ лет |
| На что влияет | Размер платежа и сумма процентов | Риск ставки при продлении, штраф |
| Что после | Долг выплачен | Продление (renewal) или смена банка |
Первый взнос: 5% бывает только до $500 000
Правило CMHC такое: при цене до $500 000 минимальный взнос 5%. Выше этой суммы 5% берутся только с первых $500 000, а с остатка уже 10%. С $1,5 млн страховки нет вообще, и взнос не меньше 20%. Поэтому в Metro Vancouver «ипотека с 5%» почти всегда означает больше 5% от цены.
Медианная квартира в объявлениях в Суррее стоит $499 264, и там 5% действительно 5%. Квартира в Ванкувере за $798 985 требует уже $54 899, это 6,9% цены. Таунхаус в Бёрнаби по медианной цене в объявлениях $918 000 требует $66 800.
| Жильё (медиана в объявлениях / пример) | Цена | Мин. взнос | % цены | CMHC |
|---|---|---|---|---|
| Квартира, Суррей | $499 264 | $24 964 | 5,0% | да |
| Квартира, Ванкувер | $798 985 | $54 899 | 6,9% | да |
| Таунхаус, Бёрнаби | $918 000 | $66 800 | 7,3% | да |
| Пример: $1 200 000 | $1 200 000 | $95 000 | 7,9% | да |
| Пример: $1 500 000 | $1 500 000 | $300 000 | 20,0% | нет, взнос от 20% |
Источник: CMHC (правила взноса); EstateBlock.com, снимок 15 октября 2026 г.: цены в объявлениях, а не цены сделок. Объявления: квартиры в Суррее, квартиры в Ванкувере, таунхаусы в Бёрнаби.
Откуда могут быть деньги на взнос, CMHC тоже перечисляет: сбережения, продажа недвижимости, безвозвратный подарок от родственника. Я бы заранее собрал документы о происхождении этих денег, особенно если это переводы из-за рубежа.
Страховка CMHC: сколько стоит и кто платит
Если взнос меньше 20%, ипотека должна быть застрахована от неплатежа (mortgage default insurance). Страхует она банк. Премию CMHC платит банк, но обычно перекладывает её на вас: она считается в процентах от суммы кредита, и её можно добавить к ипотеке. В BC, в отличие от Онтарио, Квебека и Саскачевана, налог с продаж на премию не начисляется. При амортизации дольше 25 лет CMHC добавляет 0,20 процентного пункта.
| Кредит к цене (LTV) | До 25 лет | 30 лет |
|---|---|---|
| 80,01–85% (взнос 15–19,99%) | 2,8% | 3,0% |
| 85,01–90% (взнос 10–14,99%) | 3,1% | 3,3% |
| 90,01–95% (взнос 5–9,99%) | 4,0% | 4,2% |
Источник: CMHC, тарифы страховки для покупателей и тарифы Home Start (30 лет). Точную сумму называет кредитор.
На квартире за $798 985 с минимальным взносом кредит составит $744 086, это 93,1% цены. Премия 4,0% даёт $29 763, и долг вырастает до $773 849. При 30 годах премия 4,2%, то есть $31 252. Посчитать свой вариант можно в калькуляторе страховки CMHC.
Платёж: квартира в Ванкувере при разных взносах
Теперь соберём всё вместе. Цена $798 985, три варианта взноса, 25 и 30 лет. Ставки взяты из статистики Банка Канады за июль 2026 года (последний опубликованный месяц): в среднем 4,05% по новым застрахованным фиксированным ипотекам на 5 лет и больше и 4,49% по незастрахованным. Да, застрахованная ипотека в среднем дешевле по ставке, хотя за страховку вы платите отдельно.
Допущение для расчёта: проценты начисляются раз в полгода. Закон о процентах (Interest Act, ст. 6) требует указывать ставку в расчёте на год или полгода; я беру полгода. Ваш точный платёж назовёт банк.
Источник: EstateBlock.com (медиана цен в объявлениях, 15.10.2026); Bank of Canada, таблица A4 (июль 2026); CMHC; расчёт автора
Показать цифры
| Платёж | |
|---|---|
| Мин./25 | $4 092 |
| Мин./30 | $3 709 |
| 10%/25 | $3 920 |
| 10%/30 | $3 553 |
| 20%/25 | $3 534 |
| Вариант | Взнос | Премия CMHC | Кредит | Ставка | Платёж | Проценты за 5 лет | Проценты за весь срок* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Мин./25 | $54 899 | $29 763 | $773 849 | 4,05% | $4 092 | $145 899 | $453 632 |
| Мин./30 | $54 899 | $31 252 | $775 338 | 4,05% | $3 709 | $148 651 | $559 847 |
| 10%/25 | $79 899 | $22 292 | $741 378 | 4,05% | $3 920 | $139 777 | $434 598 |
| 10%/30 | $79 899 | $23 730 | $742 816 | 4,05% | $3 553 | $142 415 | $536 364 |
| 20%/25 | $159 797 | нет | $639 188 | 4,49% | $3 534 | $133 954 | $421 066 |
* Если ставка не изменится весь срок амортизации; на деле она меняется при каждом продлении. Расчёт автора, гипотетический пример.
Что здесь видно. 30 лет вместо 25 снижают платёж на $383 в месяц, но при той же ставке процентов за весь срок набегает на $106 215 больше. Взнос 20% экономит $558 в месяц против минимального и убирает премию $29 763, но требует $159 797 наличными, почти в три раза больше. И 30 лет доступны только тем, кто покупает впервые или берёт новое жильё. При взносе 20% и больше ипотека не застрахована, правила CMHC о 25 и 30 годах к ней не относятся, и срок амортизации вы обсуждаете с банком.
Стресс-тест: какой нужен доход
Банк одобряет ипотеку не по вашей ставке, а по более высокой: большей из двух величин, «ставка по договору плюс 2 пункта» или 5,25%. Это минимальная квалификационная ставка OSFI для незастрахованных ипотек, и тот же расчёт CMHC требует для застрахованных. При ставке 4,05% вас проверят по 6,05%, при 4,49% по 6,49%.
Дальше считают два коэффициента. GDS: платёж по ипотеке по квалификационной ставке, налог на недвижимость, отопление и половина взноса за страту (strata fee) не должны превышать 39% дохода до налогов. TDS: то же плюс все остальные долги, не больше 44%.
Мои допущения для примера: налог на недвижимость по ставкам 2026 года (Ванкувер 3,36 и Бёрнаби 3,28 доллара на каждую $1 000 оценки), оценка равна цене, без скидки homeowner grant; отопление $50 и $100 в месяц; страта $450 и $400 в месяц. Это примерные цифры, у конкретной квартиры они будут другими.
| Квартира, мин. | Квартира, 20% | Таунхаус, мин. | Таунхаус, 20% | |
|---|---|---|---|---|
| Цена (в объявлениях) | $798 985 | $798 985 | $918 000 | $918 000 |
| Кредит с премией | $773 849 | $639 188 | $885 248 | $734 400 |
| Ставка по договору | 4,05% | 4,49% | 4,05% | 4,49% |
| Квалификационная ставка | 6,05% | 6,49% | 6,05% | 6,49% |
| Платёж по договору | $4 092 | $3 534 | $4 681 | $4 061 |
| Платёж по квалиф. ставке | $4 974 | $4 278 | $5 690 | $4 915 |
| Налог, отопление, ½ страты | $499 | $499 | $551 | $551 |
| Доход для GDS 39%, в год | $168 402 | $146 968 | $192 044 | $168 183 |
Источник: OSFI (квалификационная ставка), CMHC (GDS 39%, TDS 44%, состав расходов), Bank of Canada A4 (ставки, июль 2026), правительство BC, Schedule 702 (ставки налога 2026), EstateBlock.com (цены в объявлениях, а не цены сделок, 15.10.2026); расчёт автора.
Для незастрахованной ипотеки 39% и 44% не закон, а ориентир: свои лимиты ставит банк. Я считаю по тем же порогам, чтобы варианты можно было сравнить.
Долги меняют картину быстро. Если к квартире с минимальным взносом добавить автокредит $500 в месяц, по TDS нужен доход около $162 900, и решающим остаётся GDS. С платежом $1 000 по другим долгам требуемый доход поднимается примерно до $176 500. Прежде чем брать машину в кредит, подумайте, не собираетесь ли вы покупать жильё в ближайший год. Свои цифры можно прикинуть в калькуляторе доступности ипотеки.
Фиксированная или плавающая
Фиксированная ставка (fixed) не меняется весь срок договора. Плавающая (variable) привязана к прайму банка, а прайм следует за ключевой ставкой Банка Канады: с 2022 года прайм чартерных банков держится на 2,20 пункта выше неё. Сейчас ключевая 2,25%, прайм 4,45%. Средняя незастрахованная плавающая ставка по новым выдачам в июле была 3,86%, то есть примерно прайм минус 0,59 пункта.
- Застрахованные
- Без страховки
Источник: Bank of Canada, таблица A4, ряды V122667775–V122667786
Показать цифры
| Застрахованные | Без страховки | |
|---|---|---|
| Плав. | 3,75% | 3,86% |
| <1 г. | 7,41% | 7,43% |
| 1–3 г. | 4,88% | 5,31% |
| 3–5 л. | 3,99% | 4,08% |
| 5+ л. | 4,05% | 4,49% |
В этих данных самые дорогие фиксированные ставки короткие: до года около 7,41%. Плавающая в июле была дешевле фиксированной на 5+ лет на 0,30 пункта по застрахованным и на 0,63 по незастрахованным ипотекам. Данных A4 за август и сентябрь ещё нет, но объявленная (posted) пятилетняя ставка банков 7 октября выросла с 6,09% до 6,19%. Объявленная ставка не та, которую платит большинство, но она показывает направление.
Сколько стоит риск плавающей ставки: на кредите $773 849 при ставке 3,75% каждые 0,25 пункта роста прайма добавляют примерно $104 в месяц (по тому же допущению о начислении). Спросите банк, как устроена его плавающая ипотека: меняется ли платёж вслед за праймом или остаётся прежним, а меняется доля процентов в нём. Следующие решения Банка Канады 28 октября и 9 декабря 2026 года. Свежие ставки я собираю на странице ставок по ипотеке.
Досрочное погашение и штрафы
Продать квартиру или перейти в другой банк до конца срока можно, но за это берут штраф (prepayment penalty). По данным агентства защиты прав потребителей финансовых услуг FCAC, штраф обычно равен большей из двух сумм: проценты за три месяца на остаток долга или разница в процентах (interest rate differential, IRD). IRD банк обычно применяет, если ваша ставка выше текущей и договор подписан меньше пяти лет назад.
| Пример FCAC | Сумма |
|---|---|
| Остаток долга | $200 000 |
| Ставка | 6% |
| Осталось до конца срока | 36 месяцев |
| Проценты за 3 месяца | $3 000 |
| Разница в процентах (IRD) | $12 000 |
| Штраф (большая из двух) | $12 000 |
Источник: FCAC (canada.ca), «Mortgage fees: Prepayment penalties».
Для нашего примера: через два года остаток по квартире с минимальным взносом будет около $736 388, и только проценты за три месяца при 4,05% дают примерно $7 456. Если ставки к тому времени упадут, IRD может оказаться больше. Поэтому до подписания спросите, по какой ставке банк считает IRD.
Вторая важная строчка договора: условия досрочного погашения (prepayment privileges). Обычно это право увеличить регулярный платёж на определённый процент и вносить разовые суммы до какой-то доли первоначального долга, без штрафа. Объёмы у банков разные, чаще всего это лимит на год, и неиспользованное обычно не переносится. Открытая ипотека (open mortgage) позволяет гасить без штрафа, но её надо сравнивать по ставке.
Продление (renewal) и смена банка
Банк под федеральным надзором обязан прислать уведомление о продлении минимум за 21 день до конца срока, а если продлевать не собирается, тоже сообщить об этом за 21 день (федеральные правила защиты потребителей финансовых услуг, SOR/2021-181). Я бы не ждал этого письма и начинал сравнивать предложения за несколько месяцев. Канадская ипотечная хартия (Canadian Mortgage Charter), которая касается ипотек на основное жильё в банках под федеральным надзором, ожидает, что банк сам свяжется с вами за 4–6 месяцев.
Хорошая новость для тех, у кого доход с тех пор не вырос: при переходе в другой банк на продлении повторный стресс-тест обычно не требуется. Для застрахованных ипотек это предусмотрено хартией. Для незастрахованных OSFI с 21 ноября 2024 года не требует квалификационную ставку только при «чистом» переходе (straight switch) между банками под федеральным надзором, если вы не увеличиваете ни сумму, ни амортизацию. Новый банк всё равно оценивает вас как заёмщика: доход, кредитную историю. Подробно о продлениях 2026 года я писал по-английски: mortgage renewal 2026.
Если платить становится тяжело, хартия также ожидает от банков временного продления амортизации и отказа от сборов за такие меры, а тем, кто в трудном положении, возможности продать жильё без штрафа. Позвоните в банк раньше, чем пропустите платёж.
Что бы я сделал
Первое: предодобрение (pre-approval) до поиска, а не после. Оно покажет, где ваш потолок по стресс-тесту, и этот потолок, а не платёж по реальной ставке, определяет, что вы можете купить. В примере с квартирой в Ванкувере разница между платежом по договору и по квалификационной ставке около $882 в месяц.
Второе: 30 лет брал бы как запас, а не как способ купить дороже. Платить сверху можно через prepayment privileges, а в трудный месяц у вас будет более низкий обязательный платёж.
Третье: перед подписанием я бы смотрел не только на ставку, но и на формулу штрафа и право досрочного погашения. Если есть шанс, что вы продадите квартиру раньше конца пятилетнего срока, штраф может съесть всю выгоду от низкой ставки.
Четвёртое: я бы не строил план на том, что ставки упадут. Ключевая ставка стоит на 2,25% почти год, а средняя незастрахованная пятилетняя фиксированная по новым выдачам выросла с 4,17% в апреле до 4,49% в июле. Почему при таких ставках жильё в Ванкувере всё равно стоит столько, сколько стоит, я разбирал в статье почему в Канаде такое дорогое жильё. Как проходит вся покупка по шагам, от статуса до ключей, описано в статье как купить дом в Канаде; другие материалы на русском собраны на русской странице.
Частые вопросы
Какой минимальный первый взнос для ипотеки в Канаде?
5% при цене до $500 000. Если дороже, 5% с первых $500 000 и 10% с остатка: для квартиры за $798 985 это $54 899. С $1,5 млн страховки CMHC нет, и взнос не меньше 20%.
На сколько лет дают ипотеку в Канаде?
Амортизация по застрахованной ипотеке до 25 лет, а для тех, кто покупает впервые, или для новостроек до 30 лет. Ставка и условия при этом фиксируются на срок (term) от меньше года до 5 лет и больше, после чего ипотеку продлевают.
Что такое стресс-тест по ипотеке?
Банк проверяет, потянете ли вы платёж по большей из двух ставок: ставка по договору плюс 2 пункта или 5,25%. При ставке 4,05% проверка идёт по 6,05%. Расходы на жильё по этой ставке по правилам CMHC не должны превышать 39% дохода, а вместе с другими долгами 44%.
Сколько стоит страховка CMHC?
От 2,80% до 4,00% от суммы кредита при взносе от 5% до 19,99%, плюс 0,20 пункта при амортизации больше 25 лет. Премию можно добавить к ипотеке; в BC налог с продаж на неё не начисляется.
Источники
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Ванкувер (снимок 15 октября 2026 г.)
- EstateBlock.com: таунхаусы в продаже, Бёрнаби (снимок 15 октября 2026 г.)
- EstateBlock.com: квартиры в продаже, Суррей (снимок 15 октября 2026 г.)
- CMHC: что такое страховка ипотеки (минимальный взнос)
- CMHC: стоимость страховки ипотеки (премии)
- CMHC: премии для профессионалов (надбавка 0,20% за амортизацию больше 25 лет)
- CMHC Home Start: 30 лет для первой покупки и новостроек
- CMHC Newcomers: амортизация до 25 лет
- CMHC: расчёт GDS и TDS
- Министерство финансов Канады: изменения от 15 декабря 2024 г. (справка)
- Министерство финансов Канады: пресс-релиз о реформе ипотеки, сентябрь 2024 г.
- OSFI: минимальная квалификационная ставка
- OSFI: переход в другой банк без стресс-теста (21 ноября 2024 г.)
- FCAC: Canadian Mortgage Charter
- FCAC: штрафы за досрочное погашение
- Justice Laws: Financial Consumer Protection Framework Regulations (SOR/2021-181), ст. 45–46
- Justice Laws: Interest Act, ст. 6 и 10
- Bank of Canada: ключевая ставка и график решений
- Bank of Canada Valet: целевая ключевая ставка (V39079)
- Bank of Canada Valet: прайм (V80691311)
- Bank of Canada Valet: объявленная 5-летняя ставка (V80691335)
- Bank of Canada: таблица A4, ставки по ипотекам
- Правительство BC: Schedule 702, ставки налога на недвижимость 2026
Вадим Марусин (Dan Marusin) PREC, REALTOR® · Renanza Realty Inc., 777 Hornby St, Suite 600, Vancouver, BC. Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.